Jurisprudência (Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais)

EMENTA

Apelação Cível – Cobrança de Taxas de Condomínio – Responsabilidade pelo pagamento – Contrato de Promessa de Compra e Venda não inscrito no Registro Imobiliário – Legitimidade Passiva. Uma vez do conhecimento do condomínio a transação efetivada em relação a imóvel integrante, e tendo ciência da venda e do novo proprietário, é deste a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais. Recurso provido. (TJMG – Apelação Cível nº 1.0155.06.011509-6/001– Caxambu – 10ª Câmara Cível – Rel. Des. Alberto Aluízio Pacheco de Andrade – DJ 03.03.2010).

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 10ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, sob a Presidência do Desembargador PEREIRA DA SILVA, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM DAR PROVIMENTO.

Belo Horizonte, 09 de fevereiro de 2010.

DES. ALBERTO ALUÍZIO PACHECO DE ANDRADE – Relator

RELATÓRIO E VOTO

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

O SR. DES. ALBERTO ALUÍZIO PACHECO DE ANDRADE:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Trata-se de Apelação Cível interposta pelo Apelante, Carlos Henrique Correa Gonçalves contra decisão do MM. Juiz sentenciante que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, na forma do art. 269, inciso I do CPC, condenando-o a pagar ao Apelado, Condomínio Rural Vale das Colinas, o valor de R$ 3.819,76 (três mil oitocentos e dezenove reais e setenta e seis centavos), corrigidos desde a data do ajuizamento da ação, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida.

Condenou, ainda, ao pagamento de taxas condominiais vencidas a partir de abril de 2006 até o efetivo pagamento, também corrigidos e acrescidos de juros de mora.

Tendo em vista que o Apelado decaiu da parte mínima, o Apelante foi condenado ao pagamento das custas processuais totais, bem como ao pagamento dos honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 20, § 3º do CPC.

Alega o Apelante que as taxas condominiais constituem obrigação “propter rem”, recaindo sobre um indivíduo por força de um determinado direito real, deste modo, tais obrigações são transmitidas por meio de negócios jurídicos, devendo recair sobre o adquirente ou possuidor.

Sustenta que, por força do art. 1345 do Código Civil, o adquirente deve arcar com todos os débitos do alienante, inclusive multa e juros moratórios. Logo, o adquirente é quem deve arcar com as dívidas vencidas no período anterior a aquisição.

Defende que a Lei nº 4.591/64, em seu art. 9º admite o promissário comprador como partícipe de todas as atividades do condomínio, não havendo razão para imputar a responsabilidade pelas dívidas ao Apelante.

Alega que apesar de não haver outorga da escritura pública e registro do imóvel, não é legítima a cobrança das cotas na pessoa do Apelante, pois, o adquirente, por estar no uso, gozo e fruição do imóvel e, tendo ciência do débito, conforme declarado em audiência, assumiu os direitos e obrigações decorrentes da avença, desde a data da assinatura do contrato de promessa de compra e venda.

Afirma que o registro imobiliário de um contrato de compra e venda tem por objetivo resguardar a indisponibilidade do bem imóvel frente a terceiros, entretanto, este não é o caso do presente feito, uma vez que a discussão se restringe unicamente a cobrança de taxas condominiais.

Por fim, entendendo que a obrigação pelo pagamento das dívidas deve recair sobre o promitente comprador, o Apelante requer seja dado provimento ao recurso, para reformar a sentença de primeira instancia e julgar improcedente o pleito inicial, por ilegitimidade “ad causam”.

Regularmente intimado o Apelado apresentou contra-razões, às fls. 102.

Recurso próprio, tempestivo, e regularmente preparado.

É o relatório. Passo a decidir.

Pretende o Apelante a reforma da sentença, alegando preliminarmente ilegitimidade passiva ad causam, pois o promitente comprador, Marcos Abraahão Abdo, é o verdadeiro devedor dos encargos condominiais, vez que proprietário da chácara nº. 88.

Sustenta que a promessa de compra e venda se afigura hábil a transferir a propriedade e, por consequência, todos os direitos e obrigações dela decorrente, independentemente da transcrição no Registro Imobiliário.

Com razão o apelante.

A propósito, cite-se excerto do voto do Ministro Eduardo Ribeiro:

“A Lei 4.591/64, em seu art. 9º, ao dispor sobre a convenção de condomínio, estabelece que será elaborada pelos ‘proprietários, promitentes-compradores, cessionários ou promitentes-cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas em edificações a serem construídas’. Nenhuma referência à necessidade de registro das promessas ou da cessão dessas, o que também não consta do § 2º do mesmo dispositivo, ao tratar daqueles para quem a convenção é obrigatória.

(…) Na verdade, ‘a questão do registro da escritura no Cartório de Imóveis somente tem relevo com condição para instituir direito real oponível a terceiro no caso de alienação do bem e assegurar plena disponibilidade da coisa imóvel. A formalidade do registro destina-se a resguardar direito do promitente-comprador na eventualidade do promitente-vendedor alienar o imóvel a outrem, hipótese diversa da versada nos autos.”

Vê-se, pois, que o contrato particular de promessa de compra e venda (f. 56/58), de caráter irretratável e irrevogável (cláusula nona), constitui documento hábil a caracterizar a qualidade de condômino do promissário comprador.

Nesta condição, deve suportar os encargos relativos ao condomínio, conforme estatui a cláusula sexta da referida avença:

“Todos os impostos e taxas que recaírem sobre o objeto do presente contrato, serão de responsabilidade exclusiva do promitente vendedor e daquela data em diante, correrão por conta do PROMISSÁRIO COMPRADOR”.

Portanto, contratualmente responsável pelas despesas objeto da presente demanda a promissária compradora.

Como já salientado, o argumento do Apelado de que não ocorrera a transferência do imóvel não prospera. Tem legitimidade para figurar no pólo passivo da ação de cobrança o promitente comprador da unidade autônoma imitido na posse do imóvel, pois assumiu no contrato as despesas e encargos relativos ao mesmo, sujeitando-se, na condição de autêntico condômino de fato, à convenção do condomínio e beneficiando-se com a administração, manutenção e conservação do edifício.

Neste sentido o Superior Tribunal de Justiça:

“Civil. Condomínio. Lei 4.591/64. Despesas comuns. Taxas condominiais. Legitimidade passiva. Promissário comprador. Contrato de promessa de compra e venda em caráter irrevogável. Responsabilidade do proprietário tal como definido no registro do imóvel. Impossibilidade. Precedente. Recurso desacolhido. O promitente vendedor, ainda proprietário do imóvel, porque não alterado o registro do mesmo, transferida a posse do imóvel, não responde pelos encargos condominiais devidos após a alienação do imóvel feita por meio de promessa de compra e venda em caráter irrevogável e irretratável” (STJ, 4ª Turma, REsp. 76275-95/SP, rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ 23.3.98, p. 112).

No mesmo sentido, manifestou-se o egrégio Tribunal de Alçada do Rio de Janeiro, na Ap. 9.663/96, por sua 5ª Câmara, de que foi Relator, o eminente Juiz Luís Roldão de Freitas Gomes:

“Condomínio – Despesas condominiais – Compra e venda – Ausência de transcrição no Registro de Imóveis – Obrigação que incumbe ao adquirente possuidor. Por se tratar de obrigação “propter rem”, o pagamento das despesas condominiais compete àquele que adquiriu o imóvel, independentemente de não haver sido transcrita a escritura de venda em cartório de Registro de Imóveis, pois como possuidor passou a usufruir dos benefícios advindos do custeio das despesas comuns” (In Revista dos Tribunais, 747/415)

Não fosse isto o suficiente, compulsados os autos, observo, às fls. 22, que o próprio adquirente, quando ouvido como testemunha em audiência realizada em 22 de abril de 2008, perante a MM. Juíza da Vara de Precatórios de Belo Horizonte, afirmou que ter ciência dos débitos. Vejamos:

“que o depoente adquiriu o imóvel do requerido e à época da negociação tinha ciência dos débitos em relação ao condomínio; o condomínio tem ciência dessa venda e que o depoente é o proprietário do bem; o depoente tentou negociar o débito com o autor, mas não chegaram a um acordo”.

Ora, pelo depoimento do promitente comprador, o próprio condomínio tinha ciência da transação e o depoente é o novo proprietário do bem, não obstante a falta do registro respectivo.

Diante do exposto, dou provimento à apelação para reformar a sentença de primeira instância e julgar improcedente o feito, por ilegitimidade passiva “ad causam”.

Custas recursais, pelo apelante.

Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os Desembargador(es): PEREIRA DA SILVA e CABRAL DA SILVA.

Fonte: Boletim INR nº 3927 – São Paulo, 19 de Maio de 2010.




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