1ª VRP|SP: Registro. Escritura Pública de Compra e Venda. Três foram as exigências feitas pelo Oficial: a) apresentação do auto de conclusão da construção e da CND do INSS para averbação da construção; b) apresentação do original ou cópia autenticada da alteração societária da vendedora; e c) apresentação da CND de tributos municipais. Em relação a primeira exigência, pese embora a diversidade de julgados do CSM, de acordo com o atual entendimento do CSM, a cindibilidade do título permite que a averbação das construções existentes no terreno ocorraem momento posterior. Aexigência atinente à comprovação da alteração societária da vendedora encontra-se atendida pela “ficha cadastral completa” da vendedora – cuja autenticidade pode ser facilmente consultada no site da Jucesp. Por fim, referente a CND municipal, apesar da Argüição de Inconstitucionalidade nº 994.08.217573 dos arts. 19 e 21, da Lei Municipal nº 11.154/91, de forma incidental, em sede administrativa, não se reconhece a inconstitucionalidade de leis. Fica mantida, destarte, esta última exigência. Dúvida procedente.

Processo 0049621-74.2011.8.26.0100

Dúvida

Registro de Imóveis – 18° Oficial de Registro de Imóveis da Capital – SP

VISTOS.

Cuida-se de dúvida suscitada pelo 18º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, que recusou o registro da escritura pública de compra e venda pela qual a suscitada adquire o domínio do imóvel objeto da matrícula nº 99.772, daquela Serventia de Imóveis.

A dúvida foi impugnada às fls. 66/74.

O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, caso superada a preliminar de prejudicialidade (fls. 25/26).

É O RELATÓRIO.

FUNDAMENTO E DECIDO.

Três foram as exigências feitas pelo Oficial de Registro de Imóveis: a) apresentação do auto de conclusão da construção e da CND do INSS para averbação da construção; b) apresentação da CND de tributos municipais; e c) apresentação do original ou cópia autenticada da alteração societária da vendedora, de “Rhodis Construção e Comércio Ltda”, como consta na matrícula, para “Rhodis Construção e Comércio Ltda ME”.

É legítima a dúvida do Oficial de Registro de Imóveis em relação à orientação do E. Conselho Superior da Magistratura que deve seguir nos casos em que a construção não se encontra averbada na matrícula, haja vista a diversidade de julgados.

Contudo, de acordo com o atual entendimento do E. Conselho Superior da Magistratura, a cindibilidade do título permite que a averbação das construções existentes no terreno ocorraem momento posterior. Portodos, cite-se a Apelação Cível nº 990.10.247.068-7:

“O Oficial condicionoua efetivação a queo apelante apresentasse certidão comprobatória da construção realizada no imóvel e habite-se expedido pela Prefeitura Municipal, bem como o comprovante de recolhimento do CND/INSS relativo à construção. Neste passo, contudo, não assiste razão ao Oficial, diante do princípio da cindibilidade do título, que permite o registro da aquisição do terreno, e posterior averbação das construções. Nesse sentido, a orientação pacificada do Conselho Superior da Magistratura, como se vê da Ap. Civ. 339-6/9, de 23/06/2005, relator DesembargadorJosé Mário AntonioCardinale: “A prática do ato foi negada pelo Oficial Registrador porque os apelantes não comprovaram o recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos”, não comprovaram a regularidade do pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano, e porque na carta de arrematação consta a existência de prédio não averbado na matrícula do imóvel. (…) “Não obstante prejudicada a dúvida, é possível, desde já, ressalvar que a exigência de prévia averbação da edificação indicada na carta de arrematação, como condição para o registro, poderá ser superada mediante aplicação do princípio da cindibilidade do título, com registro da arrematação do terreno, ficando para momento posterior a averbação da construção que depende, por seu turno, do atendimento de requisitos específicos, em especial a apresentação, pelo interessado, do certificado de regularidade expedido pela Prefeitura Municipal e da Certidão Negativa de Débitos do INSS relativa à obra”. No mesmo sentido, o V. Acórdão proferido no julgamento da apelação cível nº 083293-0, de 20 de dezembro de 2001, Rel. Desembargador Luís de Macedo, no qual ficou decidido: “Embora nele conste a edificação de “uma casa de847,58 m²” (f. 26), não há óbice de ser o formal de partilha registrado somente na parte relativa à área, consolidando-se a nova propriedade, para posteriormente ser averbada a edificação. Este Conselho tem admitido a cindibilidade do título para facultar a extração dos elementos nele insertos que possam ingressar de imediato no fólio real, desconsiderando-se aqueles outros, que para tanto necessitam de outras providências. Assim, decidiu se na Ap. Cív. nº 21.841.0/1 que: “Atualmente o princípio pretoriano da incindibilidade dos títulos, construído sob a égide do anterior sistema registral, já não vigora”. Nesse sentido já se posicionou o Conselho Superior da Magistratura, conforme, Ap. Cív. nº 2.642-0-São Paulo, in DOJ de 24 de novembro de 1993. “Isso porque só aquele sistema da transcrição dos títulos justificava não se admitisse a cisão do título, para considerá-lo apenas no que interessa. “Vale dizer que hoje é possível extratar só o que comporta inscrição, afastando-se aquilo que não puder constar do registro, por qualquer motivo, como quando, eventualmente, houver ofensa à continuidade registrária. “Na verdade, com o advento da Lei de Registros Públicos de 1973, e, conseqüentemente, a introdução do sistema cadastral, que até então não havia no direito registral brasileiro, a cindibilidade do título passou a ser perfeitamente possível e admitida”. Mais recentemente, esse entendimento foi reiterado no parecer exarado pelo MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Álvaro Luiz Valery Mirra, aprovado pelo então Desembargador Corregedor Geral da JustiçaRuy Pereira Camilo, no Processo CG 2008/3274: “Registro de Imóveis Carta de arrematação expedida em processo judicial, com descrição de edificação de prédio sobre o terreno não constante do fólio real Registro da transmissão do terreno pela aplicação do princípio da cindibilidade do título, com dispensa da apresentação da CND do INSS Aplicação do subitem 106.1 do Cap. XX das NSCGJ e OS INSS/DAF n. 207/99 Averbação posterior da construção possível, condicionada, porém, à apresentação pelo interessado da CND do INSS relativa à obra Situações diversas com tratamento normativo igualmente diverso – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura Recurso não provido” (grifou-se).

A exigência atinente à comprovação da alteração societária da vendedora, de “Rhodis Construção e Comércio Ltda”, como consta na matrícula, para “Rhodis Construção e Comércio Ltda ME” (nome constante do título), conquanto encontre amparo no princípio da especialidade subjetiva, encontra-se atendida pela “ficha cadastral completa” da vendedora – cuja autenticidade pode ser facilmente consultada no site da Jucesp (www.Jucesp.Fazenda.Sp.Gov.Br) – em que consta o registro da alteração do seu enquadramento para “ME”, ocorrido na sessão de 11.07.08 (fls. 61/63).

Tratando-se de documento eletrônico assinado digitalmente e de fácil aferição da autenticidade, não se justifica a apresentação da via original ou em cópia autenticada da alteração em questão.

Não se pode perder de vista, ainda, que a única diferença na denominação da vendedora foi o acréscimo de “ME” ao final de seu nome.

Por fim, resta o exame da exigência de apresentação de certidão negativa de débitos de IPTU do imóvel, que encontra respaldo nos arts. 19 e 21, da Lei Municipal nº 11.154/91, respectivamente:

“Não serão lavrados, registrados, inscritos ou averbados pelos notários, oficiais de Registro de Imóveis ou seus prepostos, os atos e termos relacionados à transmissão de bens imóveis ou de direitos a eles relativos, sem a prova do pagamento do imposto ou do reconhecimento administrativo da não incidência, da imunidade ou da concessão de isenção.” ; e

“Os notários, oficiais de Registro de Imóveis ou seus prepostos, que infringirem o disposto nos artigos 19 e 20 desta Lei, ficam sujeitos à multa de 20 (vinte) Unidades de Valor Fiscal do Município de SãoPaulo – UFMs, por item descumprido.”

Não se pode olvidar, outrossim, que a declaração de inconstitucionalidade desses artigos pelo E. Trinunal de Justiça nos autos da Arguição de Inconstitucionalidade nº 994.08.217573 ocorreu de forma incidental. Nem que à via administrativa é defeso examinar e declarar inconstitucionalidade de leis:

“Deveras, em que pese a alentada argumentação exposta na r. sentença, é cediço que, em procedimento de dúvida, de feição eminentemente administrativa, não se admite a afirmação de inconstitucionalidade de lei. Nesse rumo, verbi gratia, o decidido na Apelação Cível nº 600-6/0, da Comarca de Limeira, em que figurou como relator o E. Des. Gilberto Passos de Freitas, cuja ementa é do seguinte teor: “Registro de Imóveis. Dúvida suscitada. Irresignação parcial que não se admite. Argüição de inconstitucionalidade de lei que demanda apreciação na via jurisdicional. Recurso não conhecido. Dúvida dada por prejudicada”.A questão é enfrentada no corpo do V. Acórdão: “A alegada inconstitucionalidade da lei de emolumentos não pode ser reconhecida nesta via, dependendo de provocação na esfera jurisdicional. “Definitivamente, em sede administrativa, nem o Juízo Corregedor Permanente, nem a Corregedoria Geral da Justiça ou o Conselho Superior da Magistratura podem modificar critérios expressos em lei ou dá-la por inconstitucional. “Neste sentido, o v. acórdão proferido pelo E. Conselho Superior da Magistratura, nos autos de Apelação Cível nº 97.021- 0/0, da Comarca de Jundiaí, verbis: …pacificou-se o entendimento de que a inconstitucionalidade não se reconhece nesta esfera administrativa, fora das formas jurisdicionais de controle. Com efeito, sedimentou-se a orientação, tanto no E. Conselho Superior da Magistratura (v.g. Aps. ns. 3.346-0, 4.936-0 e 20.932-0/0), quanto na Corregedoria Geral (v.g. Procs. ns. 274/93, 2038/94, 2374/97 e 1522/99), que a inconstitucionalidade não pode ser reconhecida na esfera administrativa pela ultratividade normativa da decisão, que faria o papel de um controle concentrado que só a ação direta, na jurisdição, enseja. Em outras palavras, o efeito normativo que decorreria do reconhecimento, nesta seara, de inconstitucionalidade, feriria a restritiva forma de, por meio do controle concentrado e contraditório das leis, se obter semelhante ultratividade da deliberação. Ou, na melhor das hipóteses, posto que aceita a prerrogativa de, na seara administrativa, se recusar a aplicação de lei tida por inconstitucional (cf. corrente que vem descrita porAlexandre de Moraes, in Direito Constitucional, 9ª ed., Atlas, 2001, p. 561), o princípio da legitimidade das leis imporia que se verificasse uma inconstitucionalidade manifesta, decerto inocorrente, “prima facie”, ante o que já se deduziu logo acima, ….” (CSM, Ap. Cível nº 1.206-6/0).

Anote-se, por fim, que as disposições contratuais não têm o condão de revogar referida lei. Fica mantida, destarte, esta última exigência do Oficial de Registro de Imóveis.

Posto isso, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 18º Oficial de Registro de Imóveis, cuja recusa fica mantida.

Oportunamente, cumpra-se o disposto no artigo 203, I, da Lei nº 6.015/73.

Nada sendo requerido no prazo legal, ao arquivo. P.R.I.C.

São Paulo, – assinatura digital ao lado

Gustavo Henrique Bretas Marzagão

Juiz de Direito.

 (D.J.E. de 16.12.2011)