CSM|SP: Registro de Imóveis – Dúvida registrária – Instrumento particular de constituição de sociedade limitada – Integralização de quotas sociais – Conferência de imóveis à sociedade empresarial constituída – Incorporação das nuas-propriedades dos bens imóveis – Usufruto deducto – Negócio jurídico único – Incidência da regra do artigo 64 da Lei n.º 8.934/1994 – Inaplicabilidade do artigo 108 do Código Civil – Desqualificação registrária afastada – Recurso provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N° 0003562-82.2011.8.26.0664, da Comarca de VOTUPORANGA, em que é apelante AGROMACHADO ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento à apelação para julgar improcedente a dúvida suscitada, determinando, ao Oficial do Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Votuporanga, o registro da certidão passada pela JUCESP (fls. 24/116), de modo a viabilizar a transferência à apelante das nuas-propriedades dos imóveis matriculados sob os nºs. 17.697, 20.076, 1.655 e 20.060, bem como a constituição dos usufrutos reservados aos sócios alienantes, de conformidade com o voto do Desembargador Relator, que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento os Desembargadores, JOSÉ GASPAR GONZAGA FRANCESCHINI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, no impedimento ocasional do Presidente, ANTONIO AUGUSTO CORRÊA VIANNA, decano, SAMUEL ALVES DE MELO JUNIOR, ANTONIO JOSÉ SILVEIRA PAULILO E ANTONIO CARLOS TRISTÃO RIBEIRO, respectivamente, Presidentes das Seções de Direito Público, Direito Privado e Criminal do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 10 de maio de 2012.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça e Relator.

Voto

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida registrária – Instrumento particular de constituição de sociedade limitada – Integralização de quotas sociais – Conferência de imóveis à sociedade empresarial constituída – Incorporação das nuas-propriedades dos bens imóveis – Usufruto deducto – Negócio jurídico único – Incidência da regra do artigo 64 da Lei n.º 8.934/1994 – Inaplicabilidade do artigo 108 do Código Civil – Desqualificação registrária afastada – Recurso provido.

O Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Votuporanga, diante do requerimento formulado pela interessada (fls. 09/18), ora apelante – inconformada com a desqualificação registrária do instrumento particular de constituição de sociedade limitada, que contempla, entre outras disposições visando à integralização das quotas sociais subscritas, a transferência, em seu favor, das nuas-propriedades dos imóveis matriculados sob os n.ºs 17.697, 20.076, 1.655 e 20.060 -, suscitou dúvida ao MM Juiz Corregedor Permanente, mas mantendo a exigência impugnada e a recusa de acesso do título ao fólio real, porquanto, considerados os usufrutos reservados aos sócios alienantes e os valores dos bens imóveis, a escritura pública, nos termos do artigo 108 do Código Civil, é requisito de validade do negócio jurídico (fls. 02/04).

A interessada, na impugnação oferecida, ponderou: a Lei n.º 8.934/1994 autoriza a integralização de quotas sociais, ainda que representada por conferência de bens imóveis, independentemente dos valores destes, por meio de instrumento particular; o instrumento particular foi registrado na Junta Comercial do Estado de São Paulo; se a transferência da propriedade plena de bens imóveis, que é o mais, pode ser realizada, na hipótese discutida, mediante registro imobiliário de instrumento particular, não há razão para obstar a das nuas-propriedades, se utilizada tal forma; as transferências contaram com as anuências dos cônjuges; inexistiu constituição, transferência, modificação ou renúncia de usufruto, razão pela qual a regra do artigo 108 é inaplicável; em suma, a dúvida deve ser julgada improcedente, determinando-se, assim, o registro do instrumento particular de constituição de sociedade limitada (fls. 145/154).

Após o parecer do Ministério Público, alinhado com as argumentações da interessada (fls. 156/158), a dúvida foi julgada procedente (fls. 160/161), por meio de sentença contra a qual interposta apelação pela interessada, que reiterou suas alegações passadas, objetivando, em síntese, o registro do título prenotado (fls. 170/182).

Recebida a apelação nos seus regulares efeitos (fls. 187), a Douta Procuradoria Geral de Justiça propôs o provimento do recurso, pois, com a transmissão das nuas-propriedades, não houve necessidade de constituição de usufruto, o que torna desnecessária a lavratura de escritura pública para fins de registro no fólio real, inclusive do usufruto reservado (fls. 198/201).

É o relatório.

A apelante, AGROMACHADO – Administração e Participação Ltda., uma vez autorizada pela legislação em vigor (artigo 1.054 combinado com o artigo 997, ambos do Código Civil), foi constituída por meio de instrumento particular, no qual lançadas, no que pertinente, as informações relacionadas no artigo 997 do Código Civil e prevista, na cláusula décima-quinta (fls. 115), também com fundamento em permissivo legal (artigo 1.053 do Código Civil), a regência supletiva de tal sociedade empresarial limitada pelas normas da sociedade anônima (fls. 24/116).

O instrumento particular sob exame – meio pelo qual formalizado negócio jurídico único, plurilateral, marcado pela presença de mais de duas partes, sócios, com interesses convergentes, concorrentes, coordenados pelo fim comum -, foi, em harmonia com as regras dos artigos 45, 985 e 1.150 do Código Civil, registrado, por meio de arquivamento, após qualificação positiva, na Junta Comercial do Estado de São Paulo – JUCESP, nos termos do artigo 32, II, a, da Lei n.º 8.934/1994, que dispõe a respeito do registro público de empresas mercantis e atividades afins.

O acordo aperfeiçoado entre os sócios da apelante – ao definir o capital social da sociedade empresária limitada, dividi-lo em quotas, distribui-las entre os sócios e regrar o modo de integralizá-las -, previu que o capital social seria formado por meio de contribuições em dinheiro e incorporações de bens imóveis (fls. 26/108).

Particularmente, Rafael Dib Machado, Felipe Dib Machado, Carolina Dib Machado Palin e Juliana Dib Machado, quatro dos cinco sócios, transferiram, à apelante, as nuas-propriedades dos bens imóveis matriculados, no Registro de Imóveis da Comarca de Votuporanga, sob os n.ºs 17.697, 20.076, 1.655 e 20.060, com o escopo de integralizarem as suas quotas sociais, reservando-lhes, porém, o usufruto vitalício (fls. 26/27 e 80/108).

A integralização parcial do capital social mediante conferência de imóveis à sociedade não constitui, independentemente dos seus valores, estorvo à conclusão do negócio jurídico plurilateral por meio de instrumento particular, à luz do artigo 1.054, examinado em sintonia com o artigo 997, caput, ambos do Código Civil, e, mormente, de uma interpretação a contrario sensu do inciso VII do artigo 35 da Lei n.º 8.934/1994.

Conforme norma extraída deste último dispositivo legal, resta evidente a admissibilidade do arquivamento de contrato social por instrumento particular em que haja incorporação de imóveis, se dele, tal como se dá na hipótese vertente, constarem os elementos individualizadores dos bens e de seus proprietários e as necessárias outorgas uxória e marital. No mesmo sentido, ademais, o artigo 89 da Lei n.º 6.404/1976, que dispõe sobre as sociedades por ações.

Destarte, a apelante, escorada no artigo 64 da Lei n.º 8.934/1994 – de acordo com o qual “a certidão dos atos de constituição e de alteração de sociedades mercantis, passada pelas juntas comerciais em que foram arquivados, será o documento hábil para a transferência, por transcrição no registro público competente, dos bens com que o subscritor tiver contribuído para a formação ou aumento do capital social” -, apresentou, para registro, o título translativo de direitos reais sobre imóveis.

Todavia, o Oficial Registrador recusou o registro, desqualificando o título, inidôneo, segundo ele, para a constituição do usufruto deducto, dependente de escritura pública, nos termos do artigo 108 do Código Civil, à vista dos valores dos bens imóveis.

Sem razão, contudo, o Oficial Registrador.

Na realidade, a unidade do negócio jurídico, com as reservas de usufruto aos próprios transmitentes das nuas-propriedades dos imóveis destinados à integralização do capital social, não ficou comprometida: diferente seria, é verdade, se, a par das transferências das nuas-propriedades à pessoa jurídica constituída, constatada fosse a constituição de usufrutos em favor de terceiros. Neste caso, então, malgrado a unidade instrumental, haveria pluralidade de negócios jurídicos.

Os usufrutos, no entanto, foram voluntariamente constituídos por meio de retenção, não por alienação, porquanto os sócios, ao procederem, na condição de coproprietários, à incorporação dos imóveis à sociedade empresarial constituída, reservaram para si os usufrutos, quer dizer, os bens foram transmitidos com dedução, com subtração dos usufrutos.

Sem importarem pluralidade de negócios jurídicos, houve, em razão da integralização de quotas sociais ajustada, transferências de imóveis com gravames, empecilhos, obstando, temporariamente, o exercício, pela apelante, dos poderes de uso e gozo das coisas, em suma, ocorreram alienações com ônus reais (expressão polissêmica, não empregada, aqui, no sentido de prestações acessórias, encargos periódicos, impostos a titulares de direitos reais), representados pelos direitos reais de gozo reservados aos alienantes.

O regramento obrigatório, no corpo do instrumento particular de constituição de sociedade limitada, do modo de realização do capital social (artigo 1.054 combinado com o inciso IV do artigo 997, ambos do Código Civil), embora envolvendo, ao tratar da conferência de imóveis, desdobramento dos poderes, das faculdades típicas do proprietário, de sorte a resguardar a substância da propriedade à sociedade empresarial, com reserva temporária do proveito econômico aos sócios alienantes, é, de fato, despido de aptidão para desnaturar a unidade do negócio jurídico, apesar de complexo, sob os aspectos subjetivo, volitivo e objetivo.

O consenso a respeito da integralização do capital social da apelante se qualifica, à luz dos ensinamentos de Antônio Junqueira de Azevedo, extraídos de sua clássica obra monográfica, como elemento de existência categorial essencial do contrato plurilateral sob análise: define, ao lado dos demais elementos de existência categoriais inderrogáveis, o tipo do negócio jurídico e, por conseguinte, o regime jurídico a ser observado.

A circunstância da contribuição ajustada consistir na entrega de dinheiro, crédito ou na conferência de bens, móveis ou imóveis, à sociedade empresarial constituída, isto é, contemplar elementos típicos de outros contratos, não altera a natureza do contrato plurilateral de constituição de sociedade, tampouco o sujeita à observação de outro regime jurídico.

Também não a modifica nem o subordina a um outro regime jurídico o fato da conferência de bens abranger exclusivamente as nuas-propriedades dos bens imóveis acima especificados, com abatimento, assim, do usufruto, reservado aos sócios transmitentes: aliás, a doação com usufruto deducto, mesmo fora de um contrato de constituição de sociedade, corresponde a um só negócio jurídico.

Segundo a preciosa lição de Pontes de Miranda, “a unidade do contrato, ou de outro negócio jurídico, não pode ser em relação ao ato da conclusão, ou à instrumentação; nem ao conteúdo do negócio jurídico (seria unitariedade); nem à dependência recíproca das manifestações de vontade (há uniões de negócios jurídicos com dependência daquelas). E sim em relação ao trato do negócio jurídico, dizendo-se também único o negócio jurídico ou contrato, quando há nêle elementos de diferentes tipos de negócios jurídicos, inclusive de negócios jurídicos atípicos, suscetíveis de serem suporte fáctico de regras jurídicas especiais, mas subordinados à especificidade preponderante e ao fim comum do negócio jurídico complexo (= misto)”

Destarte – tal como, in concreto, admissível, para consumar as transferências das nuas-propriedades dos bens imóveis referidos, o registro da certidão passada pela JUCESP, aludida no artigo 64 da Lei n.º 8.934/1994 -, a constituição do usufruto deducto, também dependente de registro no Registro de Imóveis (artigo 1.391 do Código Civil), pode, apesar da regra do artigo 108 do Código Civil, basear-se em mencionada certidão, título hábil para tanto e, portanto, indevidamente desqualificado pelo Oficial Registrador.

Ora, o próprio o comando emergente do artigo 108, ao prever a escritura pública como requisito de validade “dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior atrinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”, ressalva a possibilidade da lei – seja anterior ou posterior ao Código Civil -dispor em sentido contrário, quando regular especificamente determinada situação.

É o que ocorre na hipótese dos autos, determinante da aplicação da regra especial do artigo 64 da Lei n.º 8.934/1994, própria do regime jurídico do contrato de constituição de sociedade empresarial, em detrimento, portanto, da norma geral retirada do artigo 108 do Código Civil: a propósito, lex posterior generalis non derogat priori speciali.

De mais a mais, não é razoável, porque desprovido de sentido, incoerente e contrário à simplificação idealizada e perseguida pela Lei n.º 8.934/1994, aceitar, de um lado, o instrumento particular, como título apto ao registro da transferência da propriedade plena de imóveis incorporados à sociedade empresarial, e, de outro, burocratizando o acesso ao fólio real, exigir, por força do usufruto reservado constituído, escritura pública, caso a alienação, em virtude da integralização das quotas sociais convencionada, abarque apenas a nua-propriedade.

Pelo todo exposto, dou provimento à apelação para julgar improcedente a dúvida suscitada, determinando, ao Oficial do Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Votuporanga, o registro da certidão passada pela JUCESP (fls. 24/116), de modo a viabilizar a transferência à apelante das nuas-propriedades dos imóveis matriculados sob os n.ºs 17.697, 20.076, 1.655 e 20.060, bem como a constituição dos usufrutos reservados aos sócios alienantes.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça e Relator. (D.J.E. de 03.07.2012)