CSM|SP: Registro de Imóveis – Desmembramento – Ações pessoais em curso contra o anterior proprietário – Necessidade da prova de solvência do loteador em consideração às ações em curso – Recurso não provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO N° 0012845-42.2012.8.26.0132, da Comarca de Catanduva, em que é apelante TERRACAT TERRAPLANAGEM CATANDUVA LTDA e apelado o 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE CATANDUVA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

Participaram do julgamento os Desembargadores IVAN RICARDO GARISIO SARTORI, Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ GASPAR GONZAGA FRANCESCHINI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, WALTER DE ALMEIDA GUILHERME, Decano em exercício, SAMUEL ALVES DE MELO JÚNIOR, ANTÔNIO JOSÉ SILVEIRA PAULILO e ANTÔNIO CARLOS TRISTAO RIBEIRO, respectivamente, Presidentes das Seções de Direito Público, Privado e Criminal do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 18 de abril de 2013.

JOSÉ RENATO NALINI

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível n° 0012845-42.2012.8.26.0132

Apelante: Terracat Terraplanagem Catanduva Ltda

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Catanduva

VOTO N° 21.237

REGISTRO DE IMÓVEIS – Desmembramento – Ações pessoais em curso contra o anterior proprietário – Necessidade da prova de solvência do loteador em consideração às ações em curso – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta contra r. sentença que reconheceu impossibilidade da inscrição do desmembramento do imóvel matriculado sob o número 33.709, diante da existência de certidão expedida pelo distribuidor cível da Comarca de Catanduva demonstrando a existência de várias ações pessoais movidas contra o anterior proprietário do imóvel.

Sustenta a apelante a realização da inscrição em virtude da presença dos pressupostos legais, não se aplicando as restrições existentes contra a pessoa do anterior proprietário (a fls. 345/360).

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (a fls. 373/375).

É o relatório.

O fato do lote, cujo desmembramento é pretendido, inserir-se em um loteamento não altera a incidência da Lei n. 6.766/79 uma vez que sua aplicação ocorre na hipótese de parcelamento do qual o desmembramento é espécie, como se infere da redação do art. 2º, caput, e parágrafo 2º, da Lei n. 6.766/79, a saber:

Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§2°- considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

Portanto, o desmembramento, tal qual ocorreu com o loteamento no qual está inserido, deverá observar o disposto na Lei n. 6.766/79, não sendo possível a utilização dos documentos relativos ao registro do loteamento ante à diversidade de situações jurídicas.

Desse modo, o registro do loteamento não tem o condão de conduzir ao registro do desmembramento por simples requerimento, porquanto a figura pretendida não é desdobre ou destaque, mas fracionamento do solo urbano para fins de vendas sucessivas voltadas à implantação de aglomerado urbano no local.

A situação impeditiva do registro não se refere a ações pessoais em curso perante a atual proprietária, ora apelante, mas sim em relação ao anterior proprietário pelo período de dez anos, porquanto o Sr. Arnaldo José Mazzei é réu em várias ações pessoais conforme consta da Certidão de Distribuições Cíveis de fls. 208/295.

O art. 18, inc. IV, alínea “b”, da Lei n. 6.766/79 deve ser interpretado no sentido do titular da propriedade no período, assim, sendo o loteador proprietário por tempo inferior a dez anos, como ocorre no presente caso, a certidão deve envolver o anterior proprietário objetivando demonstrar a impossibilidade dos imóveis a serem adquiridos poderem ser chamados à saldar dívidas do proprietário anterior.

Nessa linha, não foram apresentadas as certidões de objeto e pé das ações em curso contra o anterior proprietário, assim, impossível avaliar se a garantia patrimonial fornecida pela atual proprietária é suficiente para cobrir eventuais dívidas daquele.

Sem essa prova há probabilidade de risco econômico dos futuros adquirentes ante a possibilidade do reconhecimento da ineficácia da alienação perante o anterior proprietário.

O imóvel foi objeto de compromisso de compra e venda celebrado por instrumento particular em 15.07.1999 com o preço quitado integralmente no ato no importe de R$ 25.931,91 (a fls. 51/61).

A Escritura Pública de Compra e Venda realizada em 17.05.2007 não mencionou a existência do compromisso de compra e venda anterior e constou o preço da ordem de R$ 3.000,00 (a fls. 90/94), sendo registrada em 20.05.2007 (a fls. 95-verso/96).

Desse modo são possíveis duas conclusões: (i) a propriedade foi transferida em 2007 quando já havia ações em curso contra o vendedor e, (ii) por regra de boa-fé objetiva não é possível à apelante trazer a publicidade contrato particular não registrado que não havia mencionado quando da realização da escritura pública de compra e venda, pena de venire contra factum proprium.

Seja como for, no âmbito administrativo deve ser considerada a data da transferência da propriedade (20.05.2007).

Nestes termos, conforme decidido pelo MM Juiz Corregedor Permanente, é inviável a aprovação do parcelamento à falta da prova da solvabilidade da loteadora, o que somente poderá ser feito por meio da apresentação das certidões de objeto e pé das ações pessoais em curso contra o anterior proprietário no decênio anterior ao requerimento.

Por fim, ressaltamos a presença de precedente administrativo deste E. Conselho Superior da Magistratura negando desmembramento no caso do não atendimento do disposto no art. 18, da lei n. 6.766/79, conforme segue:

REGISTRO DE IMÓVEIS. Desmembramento negado. Existência de ações penais por crime contra a ordem tributária e contra o patrimônio contra quem foi proprietário do imóvel dentro do decênio anterior ao pedido de registro configurando impedimento ao ato registrário. Existência também de ações pessoais contra os titulares primitivos do imóvel, sem que haja prova segura de que tais ações não prejudicarão os adquirentes dos lotes. Dúvida procedente. Recurso não provido (Rel. Des. Ruy Camilo, j 16/06/2009, ap. n. 1.114-6/0).

Pelo exposto, nego provimento ao recurso.

JOSÉ RENATO NALINI

Corregedor Geral da Justiça e Relator (D.J.E. de 23.07.2013 – SP)