CSM|SP: Registro de Imóveis – Instrumento particular de promessa de venda e compra de unidade autônoma e outras avenças – Exibição dos atos constitutivos da promitente vendedora, comprovação dos poderes do sócio que em nome dela subscreveu o instrumento contratual, reconhecimento das firmas dos promitentes compradores e das testemunhas e apresentação da certidão da SPU – Exigências pertinentes – Princípio registral da legalidade – Tutela da segurança jurídica e da eficácia do negócio jurídico – Inexistência de alusão à fração ideal no terreno correspondente à unidade autônoma prometida à venda – Obstáculo ao registro do título – Certidões negativas de débitos emitidas pelo INSS e pela Secretaria da Receita Federal do Brasil e certidão conjunta negativa de débitos relativos aos tributos federais e à dívida ativa da União emitida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional – Exigência descabida – Precedentes do CSM – Atualização da documentação (artigo 33 da Lei n.° 4.591/1964) – Exigência indevida diante do lapso temporal decorrido entre o registro e a efetivação da incorporação – Recurso desprovido.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 0013760-62.2012.8.26.0562
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO N° 0013760-62.2012.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que é apelante DENISE DINIZ, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SANTOS.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.“, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores IVAN SARTORI (Presidente), GONZAGA FRANCESCHINI, ALVES BEVILACQUA, SAMUEL JÚNIOR, SILVEIRA PAULILO E TRISTÃO RIBEIRO.
São Paulo, 27 de junho de 2013.
JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação Cível n° 0013760-62.2012.8.26.0562
Apelante: Denise Diniz
Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Santos
VOTO Nº 21.276
Registro de Imóveis – Instrumento particular de promessa de venda e compra de unidade autônoma e outras avenças – Exibição dos atos constitutivos da promitente vendedora, comprovação dos poderes do sócio que em nome dela subscreveu o instrumento contratual, reconhecimento das firmas dos promitentes compradores e das testemunhas e apresentação da certidão da SPU – Exigências pertinentes – Princípio registral da legalidade – Tutela da segurança jurídica e da eficácia do negócio jurídico – Inexistência de alusão à fração ideal no terreno correspondente à unidade autônoma prometida à venda – Obstáculo ao registro do título – Certidões negativas de débitos emitidas pelo INSS e pela Secretaria da Receita Federal do Brasil e certidão conjunta negativa de débitos relativos aos tributos federais e à dívida ativa da União emitida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional – Exigência descabida – Precedentes do CSM – Atualização da documentação (artigo 33 da Lei n.° 4.591/1964) – Exigência indevida diante do lapso temporal decorrido entre o registro e a efetivação da incorporação – Recurso desprovido.
Inconformada com a decisão no procedimento de dúvida que reconheceu a pertinência de algumas das exigências formuladas pelo Oficial [1] interpôs Denise Diniz a presente apelação. Sustenta a registrabilidade do instrumento particular e questiona a exigência feita em relação aos atos constitutivos da empreendedora, ao reconhecimento de firmas, à certidão da Secretaria do Patrimônio da União (SPU) e às certidões negativas de débito [2].
Recebido o recurso no duplo efeito [3], e após nova manifestação do representante do Ministério Público em primeiro grau [4], os autos foram encaminhados ao Conselho Superior da Magistratura [5] e a Procuradoria Geral de Justiça propôs o desprovimento da apelação [6].
É uma síntese do necessário.
O juízo negativo de qualificação registral recaiu sobre o instrumento particular de promessa de venda e compra de unidade autônoma e outras avenças lavrado no dia 29 de outubro de 2001, por meio do qual Villela & Martins Construção e Empreendimentos Imobiliários Ltda. se comprometeu a vender à interessada Denise Diniz Agostinho, ora apelante, e a Marcello Ribeiro Agostinho, pelo preço histórico de R$ 119.073,88, a unidade autônoma apartamento n.° 2002, localizada no Bloco A do empreendimento imobiliário Clube XV Hotel, Flats & Centro de Negócios [7] .
As exigências referentes à apresentação dos atos constitutivos da promitente vendedora, contemplando a sua última alteração contratual, e à comprovação dos poderes possuídos por Murilo Amaral Júnior, que, em nome da empreendedora, subscreveu o instrumento contratual [8] suscetíveis de cumprimento mediante exibição de ficha cadastral da Junta Comercial -, são pertinentes: atendem ao princípio da legalidade e resguardam a segurança jurídica e a eficácia do negócio jurídico.
Do mesmo modo, a exigência relacionada com o reconhecimento das firmas dos promitentes compradores e das testemunhas instrumentárias [9], igualmente impugnada pela interessada, tem respaldo legal: é a regra do artigo 221, II, primeira parte, da Lei n.° 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Insubsistente, também neste ponto, o reclamo da recorrente.
De acordo com a averbação n.° 2 da matrícula n.° 68.624 do 2.° Registro de Imóveis da Comarca de Santos, o terreno objeto do empreendimento imobiliário está situado em área de marinha, bem da União (artigo 20, VII, da CF/1988), tanto que inscrito na Secretaria do Patrimônio da União – SPU [10]. Por prevalecer a disciplina da lei especial (artigo 2.038, § 2.°, do CC/2002 [11]), injustificável o inconformismo contra a exigência de apresentação da certidão da SPU, autorizada pelo artigo 3.°, § 2.°, I, do Decreto-Lei n.° 2.398, de 21 de dezembro de 1987. [12]
O instrumento contratual se refere exclusivamente à unidade autônoma. Ou seja, fez alusão, ao ser aperfeiçoado dois meses após o registro do memorial de incorporação, apenas à unidade futura, sem qualquer menção à fração ideal relativamente ao terreno: trata-se de outro obstáculo ao registro pretendido [13].
Aliás, o estorvo se acentua, quando se constata a alteração da incorporação imobiliária (av. 8 da matrícula 68.624 – fls. 25/39), com modificação do projeto de execução do empreendimento, que, inclusive, afetou a fração ideal no terreno e nas partes comuns correspondente à unidade autônoma prometida à venda à interessada [14].
Impõe-se o desprovimento do recurso, nada obstante o descabimento da exigência de exibição de certidões negativas de débitos emitidas pelo INSS e pela Secretaria da Receita Federal do Brasil e da certidão conjunta negativa de débitos relativos aos tributos federais e à dívida ativa da União emitida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional.
Consoante recentes precedentes deste Conselho Superior da Magistratura – inspirados em v. acórdãos do Supremo Tribunal Federal declarando a inconstitucionalidade de leis e atos normativos que positivam sanções políticas e constrangem, indiretamente, o contribuinte a quitar débitos tributários -, inexiste justificativa plausível para condicionar o registro de títulos nas serventias prediais à prévia comprovação da quitação de créditos tributários, contribuições sociais e de outras imposições pecuniárias compulsórias. [15]
Também não se justifica a exigência relacionada com o artigo 33 da Lei n.° 4.591/1964, afastada pelo MM Juiz Corregedor Permanente, porquanto, acrescento, entre o registro da incorporação, no mês de agosto de 2001 [16], e a efetivação da incorporação, decorreram menos de seis meses, consoante evidencia o título recusado, lavrado no mês de outubro de 2001 [17].
Na linha da interpretação dada ao artigo 33 da Lei n.° 4.591/1964 por ocasião do julgamento da Apelação Cível n.° 525-6/8, no dia 25 de maio de 2006, relator o notável Desembargador Gilberto Passos de Freitas, concretizar ou caracterizar a incorporação significa tomar a iniciativa do empreendimento, que é assumida pelo incorporador, mediante a alienação de ao menos uma das unidades autônomas ou pela contratação da construção, tudo de acordo com o conceito de incorporação.
Por fim, embora não enfrentada na sentença, não faz sentido, também, a exigência atrelada à cláusula de irrevogabilidade e de irretratabilidade [18], que, diversamente do assinalado na nota devolutiva, consta do instrumento contratual (cláusula trinta e sete – fls. 106): de mais a mais, a irretratabilidade decorre de expressa disposição legal (artigo 32, § 2.°. da Lei n.° 4.591/1964).
Pelo todo exposto, nego provimento ao recurso.
JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Notas:
[1] Fls.127/135.
[2] Fls.143/152.
[3] Fls.153.
[4] Fls.157/161.
[5] Fls.162/163.
[6] Fls.162/169.
[7] Fls.87/112.
[8] Fls.45, item 1.
[9] Fls. 45, item 5.
[10] Fls.14.
[11] Artigo 2.038. (…).
§ A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial.
[12] Artigo 3º. Dependerá do prévio recolhimento do laudêmio, em quantia correspondente a 5% (cinco por cento) do valor atualizado do domínio pleno e das benfeitorias, a transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil de terreno da União ou de direitos sobre benfeitorias neles construídas, bem assim a cessão de direito a eles relativos.
(…).
§ Os Cartórios de Notas e Registro de Imóveis, sob pena de responsabilidade dos seus respectivos titulares, não lavrarão nem registrarão escrituras relativas a bens imóveis de propriedade da União, ou que contenham, ainda que parcialmente, área de seu domínio:
I – sem certidão da Secretaria do Patrimônio da União – SPU que declare:
a) ter o interessado recolhido o laudêmio devido, nas transferências onerosas entre vivos;
b) estar o transmitente em dia com as demais obrigações junto ao Patrimônio da União; e
c) estar autorizada a transferência do imóvel, em virtude de não se encontrar em área de interesse do serviço público;
(…).
[13] Fls.48, item 8b.
[14] Fls. 20 e 32-v.
[15] Apelações Cíveis n.° 0018870-06.2011.8.26.0068, n.° 0013479-23.2011.8.26.0019 e n.° 9000003-22.2009.8.26.0441, todas sob minha relatoria.
[16] Fls.14-v.
[17] Fls.87/112.
[18] Fls.45/46, item 8d. (D.J.E. de 21.08.2013 – SP)