1ª VRP|SP: Registro de Imóveis – Dúvida – Casas Geminadas – Instituição de Condomínio Edilício – Possibilidade, com ressalvas – Dúvida Improcedente.

Processo 100.09.159448-2 – Dúvida de Registro de Imóveis – 8º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo. CP. 242. – ADV: LUIZ HENRIQUE COKE (OAB 165271/SP)
VISTOS.
Cuida-se de dúvida suscitada pelo 8° Cartório de Registro de Imóveis da Capital, que recusou o registro de instituição de condomínio edilício de casas geminadas (R2h) no imóvel objeto da matrícula nº 40.607, daquela Serventia, por reputar que a hipótese configura desdobro e não condomínio edilício, notadamente pelo fato de as unidades possuírem acesso independente para a via pública, bem como pela inexistência de área de uso comum uma vez que as áreas descobertas são tratadas como de uso privativo de cada unidade, sem área de uso comum como a de lazer.
A dúvida foi impugnada às fls. 83/86.
O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 105/109).
É O RELATÓRIO.
FUNDAMENTO E DECIDO.
Em resposta à ARISP na consulta formulada nos autos do processo nº 583.00.2008.205959-7 (CP 477), desta Corregedoria Permanente, ficou assentado que, para o registro de casas geminadas em regime jurídico de condomínio edilício, aprovadas pelo Município de São Paulo com base no art. 151, II, tipologia R2h, da Lei Municipal nº 13.885/2004, sem possibilidade de desdobro, deverão os Oficiais de Registro de Imóveis da Capital, à luz dos v. acórdãos nº 788-6/7 e 155-6/9, ambos do E. Conselho Superior da Magistratura, observar, ao menos, o seguinte: a) é possível instituir condomínio edilício em casas geminadas, desde que presentes seus elementos caracterizadores, de modo a não caracterizar desdobro em desrespeito à Lei nº 6.766/79; b) as regras contidas nos arts. 1.331 a 1.346, do Código Civil, e na Lei nº 4.591/64 (na parte em que não revogada pelo Código Civil) devem ser observadas integralmente; c) é mister que haja vinculação entre o terreno e a construção que constitui a unidade autônoma; d) a parede divisória comum das casas geminadas, isoladamente, não constitui área comum para fins de instituição de condomínio edilício, sendo de rigor a existência de outras partes de propriedade comum; e) o local destinado a comportar as caixas de correspondência, as entradas de água e de energia elétrica e de coleta de lixo, isoladamente, não constitui propriedade comum apta a configurar condomínio edilício; f) jardim frontal e quintal dos fundos podem constituir área de uso exclusivo, desde que mantidos como propriedade comum dos condôminos; e g) a averbação da edificação é pressuposto e condição para o registro da instituição, especificação e convenção de condomínio.
Segundo o Oficial, a hipótese configura desdobro e não condomínio edilício porque as unidades possuem acesso independente para a via pública, bem como porque as áreas descobertas são tratadas como de uso privativo, sem área de uso comum como a de lazer.
Sucede que, ao contrário da situação encontrada no v. acórdão nº. 788-6/7, do E. Conselho Superior da Magistratura, em que a área de propriedade comum era de apenas 1,35m2, no presente caso ela abrange aproximadamente 83m2 dos 267m2 totais do terreno, conforme se vê da planta de fls. 58.
Além disso, o projeto em exame conta com aprovação da Municipalidade como condomínio edilício, o que também não ocorreu no caso tratado no v. Acórdão.
A questão referente às saídas independentes para a rua de cada unidade, embora relevante, não é determinante configurar ou não o condomínio edilício, e deve ser examinada caso a caso, dentro do contexto em que inserida. No caso em exame, a existência de saída única para todas as unidades inviabilizaria a manobra que os veículos têm de fazer para entrar e sair.
Note-se que no v. Acórdão citado a saída independente foi considerada apenas como mais um dos elementos caracterizadores do condomínio edilício, e não o único. E que, somado às outras circunstâncias fáticas daquele caso, implicaram a denegação do registro como condomínio edilício.
Assim, esse elemento não pode, isoladamente, constituir óbice para o do condomínio edilício na matrícula do imóvel.
Por fim, note-se que a destinação de parte de área comum como de uso exclusivo encontra respaldo no v. Acórdão nº 155-6/9: “Se for adotada esta solução, na instituição, especificação e convenção do condomínio poderá ser atribuída como área de uso exclusivo de cada unidade autônoma o quintal situado nos fundos e o respectivo jardim frontal, mantidas estas áreas, entretanto, como de propriedade comum dos condôminos.” Posto isso, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo 8º Oficial de Registro de Imóveis, a requerimento de MARCO ANTONIO MACHADO CESAR, cujo título foi prenotado sob o nº 502.276.
Para os fins do art. 203, II, da Lei nº 6015/73, servirá esta de mandado, nos termos da Portaria Conjunta nº 01/08, da 1ª e 2ª Varas de Registros Públicos da Capital.
Nada sendo requerido no prazo legal, ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 19 de novembro de 2009.
Gustavo Henrique Bretas Marzagão
Juiz de Direito