CSM|SP: Registro de imóveis – Contrato de locação – Cláusula de vigência e pacto de preferência – É injustificável praticar dois atos para garantir a eficácia real das previsões contratuais (registro e averbação) – E suficiente o registro em sentido estrito – Pedido conhecido como dúvida inversa – Indisponibilidade do § 1.° do artigo 53 da Lei n.° 8.212/91 não obstaculiza o registro do pacto locatício – Instrumento particular – Necessidade de subscrição pelos contratantes com firmas reconhecidas – Assinatura pelas testemunhas prescindível (artigo 221 do CC) – Apresentação de uma das vias originais do instrumento contratual – Inocorrência – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido.

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0018645-08.2012.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante DIAMANTE AUTO POSTO DE CAMPINAS LTDA, é apelado 3º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “JULGARAM PREJUDICADA A DÚVIDA, NÃO CONHECERAM DA APELAÇÃO, COM OBSERVAÇÃO DE QUE O REGISTRO PRETENDIDO, AQUI AFASTADA A EXIGÊNCIA IMPUGNADA, FICA CONDICIONADO À APRESENTAÇÃO DE UMA DAS VIAS ORIGINAIS DOS INSTRUMENTOS CONTRATUAIS, ASSINADOS PELOS CONTRAENTES COM AS FIRMAS RECONHECIDAS, V.U.“, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores IVAN SARTORI (Presidente), GONZAGA FRANCESCHINI, WALTER DE ALMEIDA GUILHERME, SILVEIRA PAULILO, SAMUEL JÚNIOR E TRISTÃO RIBEIRO.
São Paulo, 26 de setembro de 2013.
JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator
VOTO N° 21.329
Registro de Imóveis – Contrato de Locação – Cláusula de vigência e pacto de preferência – É injustificável praticar dois atos para garantir a eficácia real das previsões contratuais (registro e averbação) – E suficiente o registro em sentido estrito – Pedido conhecido como dúvida inversa – Indisponibilidade do § 1.° do artigo 53 da Lei n.° 8.212/91 não obstaculiza o registro do pacto locatício – Instrumento particular – Necessidade de subscrição pelos contratantes com firmas reconhecidas – Assinatura pelas testemunhas prescindível (artigo 221 do CC) – Apresentação de uma das vias originais do instrumento contratual – Inocorrência – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido.
Inconformada com a sentença que desacolheu seu pedido[1], a Diamante Auto Posto de Campinas Ltda. interpôs recurso, recebido como apelação[2], porque considera possível a inscrição do contrato de locação e outras avenças, necessária para vincular terceiros à cláusula de vigência e ao pacto preferência[3], recusada, porém, pelo Oficial do 3.º Registro de Imóveis de Campinas com fundamento no § 1.° do artigo 53 da Lei n.° 8.212/1991[4].
Recebido o recurso[5], a representante do Ministério Público em primeiro grau se pronunciou[6] e, com o encaminhamento dos autos à Corregedoria Geral da Justiça, a Procuradoria Geral de Justiça propôs o envio dos autos ao Conselho Superior da Magistratura – então efetivado com a aprovação do parecer n.° 206/2013-E[7] -, e o provimento do recurso[8].
É o relatório.
A recorrente figura como locatária no contrato de locação e outras avenças que, celebrado com Domenico Speranza e Maria Boscarato Speranza, tem por objeto os imóveis identificados nas matrículas n.°s 17.368, 17.369, 17.370, 17.371 e 41.641 do 3.° Registro de Imóveis de Campinas[9].
Com a reforma da r. sentença, a ser sucedida pelos atos registrais recusados, a recorrente, escorada em disposições contratuais[10] – prescindível a relativa ao direito de prelação, resguardado por força de lei -, pretende atribuir eficácia erga omnes à cláusula de vigência e ao pacto de preempção.
Nada obstante as regras dos artigos 167, II, 16), da Lei n.° 6.015/1973, e 33, caput da Lei n.° 8.245/1991[11], estabelecendo a averbação para fins de exercício do direito de preferência contra terceiros, é suficiente, no caso, o registro em sentido estrito, embora previsto, no artigo 167, I, 3), da Lei n.° 6.015/1973[12], apenas para atribuir efeitos reais à cláusula de vigência.
Para garantir eficácia real à cláusula de vigência e ao direito de preferência, não é necessária, conforme parecer n.° 206/2013-E por mim aprovado[13], “a prática de dois atos registrais (registro e averbação, respectivamente): bastará o registro em sentido estrito.”[14] Nessa linha, aliás, a exata compreensão do e. Des. Kioitsi Chicuta.[15]
Com isso, o pedido inicial da recorrente, ao revelar irresignação em relação à desqualificação do título, deve ser conhecido como dúvida inversa, criação pretoriana admitida por este Conselho Superior da Magistratura[16]: ao invés de requerer a suscitação ao Oficial, ela dirigiu seu inconformismo diretamente ao Juiz Corregedor Permanente.[17]
Os registros foram recusados porque, segundo o Oficial, obstados pelas penhoras realizadas nos autos do processo de execução fiscal instaurado pelo Instituto Nacional do Seguro Social – INSS contra os locadores[18] enfim, em razão da indisponibilidade advinda da norma do § 1.° do artigo 53 da Lei n.° 8.212/1991.[19]
Ocorre que as constrições judiciais aperfeiçoadas nos executivos fiscais atingem somente dois dos cinco bens imóveis locados: os identificados nas matrículas n.°s 17.368 e 17.369 do 3.° Registro de Imóveis de Campinas[20]. Vale dizer: sob qualquer ângulo, são desprovidas de aptidão para impedir os registros nas matrículas n.°s 17.370, 17.371 e 41.641.[21]
De todo modo, sequer têm força para embaraçar os registros do contrato de locação nas matrículas n.°s 17.368 e 17.369, não obstruídos pela indisponibilidade legal: ora, com a publicidade resultante da inscrição se objetiva unicamente expandir a eficácia subjetiva de cláusulas do contrato de locação[22], que, por si, todavia, escudadas no princípio da função social do contrato, já vinculam terceiros que de seu teor tenham ou devam ter conhecimento. [23]
Se a indisponibilidade não impede a celebração da locação, e tampouco repercute sobre a validade da cláusula de vigência e do pacto de preempção, não faz sentido estorvar fenômeno de reforço eficácial, conseqüência do registro, e direcionado a resguardar, com mais rigor, a função social do contrato, “nesse seu conteúdo ultra partes”, cunhado por Cláudio Luiz Bueno de Godoy ao enfocar a face externa de tal princípio, mitigando o da relatividade de seus efeitos e robustecendo o da força obrigatória.[24]
O resultado associado à publicidade registral, com atribuição de eficácia real a obrigações comuns, de poderes diretos sobre os imóveis locados e, particularmente, de direitos reais de gozo e aquisição ao locatário, não é de ser indistintamente vedado em função da indisponibilidade legal, especialmente porque não implica voluntário deslocamento patrimonial subjetivo.
Com mais razão se considerado que não impede, em outra execução, nova penhora sobre o bem indisponível, de acordo com a pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que, iterativamente, tem afirmado: a indisponibilidade versada no § 1.° do artigo 53 da Lei n.° 8.212/1991 apenas impossibilita a alienação do bem penhorado pelo devedor-executado.[25]
Os recentes precedentes deste Conselho Superior da Magistratura que, na esteira do entendimento do STJ, acentuaram que a indisponibilidade focalizada não frustra a arrematação judicial nem o registro da carta que lhe corresponda também conduzem à inscrição objetada.[26]
Sob a influência da visão de contrato como fato social, instituto jurídico funcionalizado, e a inspiração de novos paradigmas jurisprudenciais, impõe, portanto, rever a orientação deste Conselho expressa no acórdão proferido nos autos da Apelação Cível n.° 100.237-0/0, rel. Des. Luiz Tâmbara, j. em 04.09.2003, quando admitida a incompatibilidade entre a indisponibilidade do artigo 53, § 1.°, da Lei n.° 8.212/1991, e o registro de contrato de locação com cláusula de vigência.
No tocante à concessão de eficácia real ao direito de preferência, é oportuno, ainda, em desabono da desqualificação registral, sublinhar, pautado pelo artigo 32 da Lei n.° 8.245/1991, que a preempção não alcança os casos de venda por decisão.[27]
Agora, embora afastada a pertinência da exigência, o título apresentado não é hábil a ingressar no fólio real. A apresentante exibiu simples cópias do instrumento do contrato de locação e outras avenças e do termo aditivo de retificação e ratificação ao contrato de locação e outras avenças[28], quando imprescindível a apresentação de uma das vias originais dos instrumentos contratuais, então assinados pelos contraentes com as firmas reconhecidas (artigos 169, III, 194 e 221, II, da Lei n.° 6.015/1973[29]).
Apesar das referências alusivas à subscrição por testemunhas, tanto no inciso III do artigo 169 como no inciso II do artigo 221 da Lei n.° 6.015/1973, a exigência não mais se justifica, em razão do texto do artigo 221, caput, do Código Civil[30] que, em confronto com seu par no Código de 1916 (artigo 135, caput[31]), suprimiu a necessidade de duas testemunhas assinarem o instrumento contratual.
Esclarecedor, nesse ponto, e também a respeito da subsistente indispensabilidade do reconhecimento das firmas dos contratantes, o escólio do e. Des. Kioitsi Chicuta:
O que, hoje, porém, pode causar celeuma é a exigência de assinatura de testemunhas, máxime em face da alteração constante do art. 135 do antigo CC, dispondo o atual, em seu art. 221, que … A alteração é substancial, pois, em relação à escritura particular, não mais exige subscrição por duas testemunhas. A Lei do ínquilinato observa a regra geral do Código Civil em relação a esse pormenor, mesmo porque não estabelece qualquer previsão específica, restando derrogado parcialmente o art. 169, inciso III, da Lei 6.015, de 1973, quanto a essa exigência.
No que se refere ao reconhecimento de firma, porém, continua sendo exigência da Lei de Registros Públicos e até mesmo para que haja segurança jurídica, pois, para a inscrição, qualquer interessado pode apresentar o instrumento subscrito ao serviço registral e não há outra forma mais simples de aferir a autenticidade das subscrições. Não serve de argumento o fato de, nos processos judiciais, não se efetuar tal exigência, mas há uma justificativa plausível: com a instauração do contraditório, a parte adversa tem oportunidade de examinar o documento e de impugnar, sendo o caso, a autenticidade da subscrição, instaurando o incidente adequado. No Registro, ao reverso, não há tal oportunidade e a informalidade trará, por certo, prejuízos conhecidos, ainda que possível a desconstituição do registro pelo reconhecimento da falsidade.[32] (grifei)
Em suma: malgrado removido o obstáculo erguido pelo Oficial e atenuadas as exigências relativas ao acesso registral dos escritos particulares – com desburocratização dos serviços, sem comprometimento da segurança jurídica, e revisão de precedentes sedimentados sob a égide do CC de 1916[33] -, a dúvida inversa está prejudicada.
Pelo exposto, prejudicada a dúvida, não conheço da apelação, com observação de que o registro pretendido, aqui afastada a exigência impugnada, fica condicionado à apresentação de uma das vias originais dos instrumentos contratuais, assinados pelos contraentes com as firmas reconhecidas.
JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator (D.J.E. de 14.11.2013 – SP)
Notas:
[1] Fls. 62/63.
[2] Fls. 90/94.
[3] Fls. 68/73.
[4]Fls. 30 e 49
[5]Fls. 74.
[6]Fls. 75/78.
[7]Fls. 90/93.
[8]Fls. 83/87.
[9]Fls. 15/25, 26/28, 32/33, 34/35, 36/37, 38/39 e 40/41.
[10]Cláusulas 5.1 e 5.2 – fls. 19.
[11]Artigo 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: (…)
II – a averbação:
(…)
16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência. (grifei)
Artigo 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. (grifei)
[12]Artigo 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:
I – o registro: (…)
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;
[13]Fls. 90/94.
[14]Fls. 92.
[15]A locação de imóvel urbano e o registro de imóveis. In: Locações: aspectos relevantes, aplicação do novo Código Civil. Casconi, Francisco Antônio; Amorim, José Roberto Neves (coord.). São Paulo: Editora Método, 2004. p. 123-148.
[16]Apelação Cível n.° 23.623-0/1, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. em 20.02.1995; Apelação Cível n.° 76.030-0/8, rel. Des. Luís de Macedo, j. em 08.03.2001; e Apelação Cível n.° 990.10.261.081-0, rel. Des. Munhoz Soares, j. em 14.09.2010.
[17]Fls. 02/08.
[18]Fls. 30 e 49.
[19]Artigo 53. Na execução judicial da dívida ativa da União, suas autarquias e fundações públicas, será facultado ao exequente indicar bens à penhora, a qual será efetivada concomitantemente com a citação inicial do devedor.
§ 1º. Os bens penhorados nos termos deste artigo ficam desde logo indisponíveis. (grifei)
[20]Fls. 32/33, r. 6; Fls. 34/35, r. 6.
[21]Fls. 36/41.
[22]Cf. Fernando Noronha, in Direitos das obrigações (2.ª ed. São Paulo: Saraiva, 2007. p. 303-309. v. 1), e Luciano de Camargo Penteado, in Direito das coisas (São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008. p. 118-120).
[23] Em harmonia com esse entendimento, Recurso Especial n.° 1.269.476/SP, rel. Min; Nancy Andrighi, j. em 05.02.2013.
[24]Função social do contrato. São Paulo: Saraiva, 2004. P. 131-135.
[25]Recurso Especial n.° 512.398/SP, rel. Min. Felix Fischer, j. 17.02.2004; Recurso Especial n.° 615.678/SP, rel. Min. Eliana Calmon, j. em 24.08.2005; Recurso Especial n.° 769.121/SP, rel. Min. Castro Meira, j. em 08.11.2005; Agravo Regimental no Recurso Especial n.° 882.016/SP, rel. Min. Castro Meira, j. em 20.03.2007; Recurso Especial n.° 1.269.474/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 06.12.2011.
[26]Apelações Cíveis n.°s 0007969-54.2010.8.26.0604, 0018382-04.2011.8.26.0019 e 0000001-78.2011.8.26.0493, todos relatados por mim, julgados, o primeiro, no dia 10.05.2012 e, os dois últimos, em 13.12.2012.
[27]Artigo 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. (grifei)
[28]Fls. 15/24 e 26/28.
[29]Artigo 169. Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório da situação do imóvel, salvo:
(…);
III – o registro previsto no n° 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no n° 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador.
Artigo 194. O título de natureza particular apresentado em uma só via será arquivado em cartório, fornecendo o oficial, a pedido, certidão do mesmo.
Artigo 221. Somente são admitidos registro:
(…);
II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação; (grifei)
[30]Artigo 221. O instrumento particular, feito e assinado, ou somente assinado por quem esteja na livre disposição e administração de seus bens, prova as obrigações convencionais de qualquer valor; mas os seus efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiros, antes de registrado no registro público.
[31]Artigo 135. O instrumento particular, feito e assinado, ou somente assinado por quem esteja na disposição e administração livre de seus bens, sendo subscrito por duas testemunhas, prova as obrigações convencionais de qualquer valor. Mas os seus efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiros (art., 1.067), antes de transcrito no registro público. (grifei)
[32]Op. cit.,p. 136-137.
[33]Apelação Cível n.° 35.544-0/3, rel. Des. Márcio Martins Bonilha, j. em 11.10.1996; Apelação Cível n.° 83.726-0/0, rel. Des. Luiz Tâmbara, j. em 06.09.2002.