CSM|SP: Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Carta de Adjudicação – Questionamento parcial das diversas exigências formuladas pelo Registrador – Circunstância que torna prejudicado o julgamento da dúvida – Pertinência dos óbices apresentados reconhecida pelo interessado – Impossibilidade de ingresso do título – Recurso não conhecido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N° 0900538-21.2012.8.26.0103, da Comarca de CACONDE, em que é apelante ADRIANO COBUCCIO e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em não conhecer do recurso, de conformidade com o voto do Desembargador Relator, que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento os Desembargadores IVAN RICARDO GARISIO SARTORI, Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ GASPAR GONZAGA FRANCESCHINI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, CARLOS AUGUSTO DE SANTI RIBEIRO, Decano em exercício, SAMUEL ALVES DE MELO JUNIOR, ANTONIO JOSÉ SILVEIRA PAULILO e ANTONIO CARLOS TRISTÃO RIBEIRO, respectivamente, Presidentes das Seções de Direito Público, Privado e Criminal do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 13 de dezembro de 2012.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça

VOTO

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Carta de Adjudicação – Questionamento parcial das diversas exigências formuladas pelo Registrador – Circunstância que torna prejudicado o julgamento da dúvida – Pertinência dos óbices apresentados reconhecida pelo interessado – Impossibilidade de ingresso do título – Recurso não conhecido.

Trata-se de dúvida suscitada pela Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documento e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Caconde, a pedido de Adriano Cobuccio, julgada procedente pelo MM. Juiz Corregedor Permanente (fls. 91/93), que reconheceu como válidas as exigências que impediram o registro de Carta de Adjudicação relativa ao imóvel objeto da matrícula 5.583. Foi interposta a presente apelação, reiterando as razões anteriormente expostas e alegando que está sendo providenciado o cumprimento das providências solicitadas pela Registradora (fls.97/102).

A Douta Procuradoria de Justiça se manifestou pelo não provimento do recurso (fls. 112/115).

É o relatório do essencial.

O apelo não pode ser atendido diante da impugnação parcial das exigências formuladas pelo Registrador na nota devolutiva de fl. 41. Observo que o apelante concordou com quase todas, alegando que está providenciado o seu cumprimento, e questionou a necessidade de atendimento imediato de duas delas, ou seja, a retificação georeferenciada do imóvel e apresentação do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural relativo aos últimos cinco anos.

A concordância parcial com as exigências do Oficial prejudica a dúvida, que só admite duas soluções: a determinação do registro do título protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame da qualificação, tal como se encontrava no momento em que surgida dissensão entre o apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis; ou a manutenção da recusa do Oficial. Para que se possa decidir se o título pode ser registrado ou não é preciso que todas as exigências – e não apenas parte delas – seja reexaminada pelo Corregedor Permanente. Nesse sentido, é pacífica a jurisprudência deste Egrégio Conselho Superior.

Ressalto que, ainda que se enfrentasse o mérito do recurso, não seria caso de dar-lhe provimento.

Admite o recorrente que reconhece a necessidade do georeferenciamento do imóvel, bem como da apresentação da CCIR, como exigências do INCRA, mas que necessita do registro para dar publicidade a terceiros da transferência da propriedade.

A questão a ser aqui apreciada pertence à seara registral. Os atos de registro são essencialmente formais e independentes do direito obrigacional que deu ensejo ao título.

Como bem mencionado na sentença da D Corregedoria Permanente, existem normas legais relativas a imóveis rurais, atreladas a requisitos administrativos estabelecidos pelo INCRA, o que não pode ser flexibilizado por interesse das partes.

Neste sentido também a manifestação do D Procurador de Justiça.

Insuperáveis os óbices questionados, conforme acima demonstrado, correta a negativa de ingresso do título no fólio registral.

Ante o exposto, pelo meu voto, não conheço do recurso.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça (D.J.E. de 26.02.2013 – SP)

CSM|SP: Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Contrato de locação sem cláusula de vigência – Questionamento parcial das diversas exigências formuladas pelo Registrador – Circunstância que torna prejudicado o julgamento da dúvida – Pertinência do óbice apresentado – Impossibilidade de ingresso do título – Recurso não conhecido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N° 0020728-39.2012.8.26.0100, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante PÃO PÃO PANIFICADORA E CONFEITARIA LTDA. e apelado o 11º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da referida Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em não conhecer do recurso, de conformidade com o voto do Desembargador Relator, que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento os Desembargadores IVAN RICARDO GARISIO SARTORI, Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ GASPAR GONZAGA FRANCESCHINI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, CARLOS AUGUSTO DE SANTI RIBEIRO, Decano em exercício, SAMUEL ALVES DE MELO JUNIOR, ANTONIO JOSÉ SILVEIRA PAULILO e ANTONIO CARLOS TRISTÃO RIBEIRO, respectivamente, Presidentes das Seções de Direito Público, Privado e Criminal do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 13 de dezembro de 2012.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça

Voto

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Contrato de locação sem cláusula de vigência – Questionamento parcial das diversas exigências formuladas pelo Registrador – Circunstância que torna prejudicado o julgamento da dúvida – Pertinência do óbice apresentado – Impossibilidade de ingresso do título – Recurso não conhecido.

Trata-se de dúvida suscitada pelo 11º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, a pedido de Pão Pão Panificadora e Confeitaria Ltda., julgada procedente pelo MM. Juiz Corregedor Permanente (fls. 54/55), que reconheceu como válida a exigência que impediu o registro de contrato de locação relativo ao imóvel objeto da matrícula 111.628. Foi interposta a presente apelação, reiterando as razões anteriormente expostas e alegando ter ocorrido cerceamento de defesa (fls.59/70).

A Douta Procuradoria de Justiça se manifestou pelo não provimento do recurso (fls. 81/82).

É o relatório do essencial.

Afasto a preliminar de cerceamento de defesa. A questão discutida é de direito, sendo desnecessária a produção de provas que, ademais, não foram especificadas, tendo sido invocadas de forma genérica na apelação ofertada. Além disso, por se tratar de procedimento administrativo, a dilação probatória é estreita e, na maioria dos casos, sem cabimento.

O apelo não pode ser atendido diante da impugnação parcial das exigências formuladas pelo Registrador na nota devolutiva de fl. 21. Observo que a apelante concordou com três delas, tendo até mesmo providenciado o seu cumprimento, e questionou a pertinência de apenas uma.

A concordância parcial com as exigências do Oficial prejudica a dúvida, que só admite duas soluções: a determinação do registro do título protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame da qualificação, tal como se encontrava no momento em que surgida dissensão entre o apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis; ou a manutenção da recusa do Oficial. Para que se possa decidir se o título pode ser registrado ou não é preciso que todas as exigências – e não apenas parte delas – seja reexaminada pelo Corregedor Permanente. Nesse sentido, é pacífica a jurisprudência deste Egrégio Conselho Superior.

Ressalto que, ainda que se enfrentasse o mérito do recurso, não seria caso de dar-lhe provimento.

Sustenta a recorrente que o conteúdo e a forma do instrumento do contrato são suficientes ao cumprimento de todos os princípios e normas atinentes ao registro da relação locatícia.

A questão a ser aqui apreciada pertence à seara registral. Os atos de registro são essencialmente formais e independentes do direito obrigacional que deu ensejo ao título.

Como bem mencionado no parecer da Douta Procuradora de Justiça, o artigo 167, I, 3, da Lei 6.015/73 prevê claramente o ingresso no fólio registral somente dos contratos de locação nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada, o que não pode ser flexibilizado por interesse das partes (fls. 82).

Insuperável o óbice questionado, conforme acima demonstrado, correta a negativa de ingresso do título no fólio registral.

Ante o exposto, pelo meu voto, não conheço do recurso.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça (D.J.E. de 26.02.2013 – SP)

CSM|SP: Registro de Imóveis – Dúvida – Compromisso de permuta – Negócio jurídico com evidente feição de definitivo – necessidade de escritura pública – Recurso não provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N° 0034052-29.2011.8.26.0554, da Comarca de SANTO ANDRÉ, em que é apelante LUIZ GERALDO ISOLDI DE SYLOS e apelado o 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso interposto, confirmando a r. sentença, de conformidade com o voto do Desembargador Relator, que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento os Desembargadores IVAN RICARDO GARISIO SARTORI, Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ GASPAR GONZAGA FRANCESCHINI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, CARLOS AUGUSTO DE SANTI RIBEIRO, Decano em exercício, SAMUEL ALVES DE MELO JUNIOR, ANTONIO JOSÉ SILVEIRA PAULILO e ANTONIO CARLOS TRISTÃO RIBEIRO, respectivamente, Presidentes das Seções de Direito Público, Privado e Criminal do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 13 de dezembro de 2012.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça

VOTO

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Compromisso de permuta – Negócio jurídico com evidente feição de definitivo – necessidade de escritura pública – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta contra r. sentença que julgou procedente a dúvida e por consequência obstou o registro de compromisso de permuta em decorrência da inobservância do rol taxativo do sistema registral.

Sustenta o apelante, em apertada síntese, que o entendimento mais adequado diante da evolução de pensamento jurídico é a extensão dos efeitos dados à promessa de compra e venda a promessa de permuta.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso.

É o relatório.

O recurso não comporta provimento.

A promessa de permuta constitui duas promessas recíprocas e simultâneas de venda, mesmo paralelo existente entre a permuta em si e o contrato definitivo de venda e compra (parte do voto do Desembargador Luiz Tâmbara na Apelação Cível 101195-0, data do julgamento 11/07/2003, CSM, em referência a Valmir Pontes, Registro de Imóveis, Saraiva, 1982, pág. 91).

Determinado pelo Código Civil, art. 533, a aplicação das disposições referentes à compra e venda à troca, e existindo expressa previsão legal de ingresso da promessa de compra e venda no sistema registral (art. 167, inciso I, item 18 da Lei de Registros Públicos) justa é a interpretação que autoriza o ingresso no RI também do instrumento de compromisso de permuta irretratável e irrevogável.

Aliás, nesse sentido já decidiu o STF de que ‘os mesmos princípios que regem a execução das promessas de compra e venda de imóveis aplicam-se ao negócio jurídico caracterizado como promessa de permuta’. (RE n. 89.501-9, citado na ‘Revista de Direito Imobiliário’, vol. 6, p.134-135).

Vale dizer, em arremate que assim também leciona o i. Desembargador José Osório de Azevedo Júnior, pois determinando a lei o acesso da promessa de venda e compra ao Registro de Imóveis, automaticamente permitiu também o da promessa de permuta (Compromisso de Compra e Venda, São Paulo: Saraiva, 2ª. ed., 1983, pág. 251).

No caso dos autos, o problema para ingresso do título no registro imobiliário é outro. Atento ao teor do documento de fls. 24/32, malgrado nominado compromisso de permuta, o ajuste entabulado consubstanciou verdadeiro negócio definitivo.

As partes, em momento algum, pelo instrumento juntado, se obrigaram a declarar vontade, característica básica do contrato preliminar. O negócio jurídico realizado entre as partes já é a própria permuta das ações nomeadas pelo imóvel descrito às fls. 25, o que exige por seu conteúdo, na forma do art. 108 do Código Civil, a lavratura de escritura pública.

Por todo o exposto, nego provimento ao recurso interposto, confirmando a r. sentença.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça (D.J.E. de 26.02.2013 – SP)

CSM|SP: Registro de Imóveis – Arrematação – Modo originário de aquisição da propriedade – § 1.º do artigo 53 da Lei n.º 8.212/1991 – Indisponibilidade não impeditiva do registro da carta de arrematação – Título hábil a ingressar no fólio real – Desqualificação afastada – Dúvida improcedente – Recurso provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N° 0018382-04.2011.8.26.0019, da Comarca de AMERICANA, em que é apelante MARIA REGINA MAGABEIRA ALBERNAZ LYNCH e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento à apelação para julgar improcedente a dúvida e determinar o registro da carta de arrematação, de conformidade com o voto do Desembargador Relator, que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento os Desembargadores IVAN RICARDO GARISIO SARTORI, Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ GASPAR GONZAGA FRANCESCHINI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, CARLOS AUGUSTO DE SANTI RIBEIRO, Decano em exercício, SAMUEL ALVES DE MELO JUNIOR, ANTONIO JOSÉ SILVEIRA PAULILO e ANTONIO CARLOS TRISTÃO RIBEIRO, respectivamente, Presidentes das Seções de Direito Público, Privado e Criminal do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 13 de dezembro de 2012.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça

VOTO

REGISTRO DE IMÓVEIS – Arrematação – Modo originário de aquisição da propriedade – § 1.º do artigo 53 da Lei n.º 8.212/1991 – Indisponibilidade não impeditiva do registro da carta de arrematação – Título hábil a ingressar no fólio real – Desqualificação afastada – Dúvida improcedente – Recurso provido.

A interessada, ao requerer a suscitação de dúvida, expressou seu inconformismo com a desqualificação do título: amparouse na preferência de seu crédito trabalhista, no direito de preferência adquirido com a penhora, na forma da aquisição do imóvel e na sub-rogação das garantias no produto da arrematação (fls. 22/27).

O Oficial do Registro de Imóveis de Americana, ao suscitar dúvida, afirmou que recusou o acesso da carta de arrematação ao fólio real porque indisponível o imóvel, consideradas as penhoras existentes em favor da União, do INSS e da Caixa Econômica Federal (fls. 03/09 e 20).

Ao apresentar a impugnação, a interessada tornou a questionar as exigências remanescentes – que condicionam o registro à baixa dos assentos relativos à penhora e à indisponibilidade do bem imóvel -, com reiteração de suas ponderações pretéritas, levantadas ao requerer a suscitação de dúvida (fls. 44/50).

Depois da manifestação do Ministério Público (fls. 56/62), a dúvida foi julgada procedente (fls. 64/67), motivo pelo qual a interessada interpôs apelação, reproduzindo as suas anteriores alegações (fls. 72/86). E com o recebimento do recurso e novo parecer do Ministério Público (fls. 92/93), abriu-se vista à Douta Procuradoria Geral da Justiça, que propôs o provimento da apelação (fls. 98/103).

É o relatório.

A interessada, nos autos da reclamação trabalhista n.º 0034300-28.2000.5.15.0007, arrematou o bem imóvel objeto da matrícula n.º 1.814 do Registro de Imóveis de Americana (fls. 14 e 15/18).

Cumpridas duas das quatro exigências (fls. 20, itens 3 e 4), a recusa de acesso do título ao álbum imobiliária foi mantida, pois, segundo o Oficial, o registro da carta depende do cancelamento das penhoras inscritas em favor do INSS, da União e Caixa Econômica Federal e da averbação de indisponibilidade (fls. 03/09 e 20, itens 1 e 2).

Embora a origem judicial dos títulos não dispense a qualificação, o exame do preenchimento das formalidades legais atreladas ao ato registral, a desqualificação da carta de arrematação comporta reforma: este Colendo Conselho Superior da Magistratura, ao julgar, no dia 10 de maio de 2012, a Apelação Cível n.º 0007969-54.2010.8.26.0604, da qual fui relator, reviu a sua posição sobre a natureza jurídica da aquisição de imóvel mediante arrematação judicial.

Ao destacar a inexistência de relação jurídica entre o adquirente e o precedente titular do direito real, a ausência de nexo causal entre o passado e a situação jurídica atual, a inocorrência de uma transmissão voluntária do direito de propriedade, passou a reconhecer que a arrematação é modo originário de aquisição do direito real de propriedade, de sorte a alinhar-se com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e a prestigiar o princípio da segurança jurídica.

Particularmente, estabeleceu-se o entendimento de que a indisponibilidade decorrente do § 1.º do artigo 53 da Lei n.º 8.212/1991 não obsta a arrematação judicial nem, por conseguinte, o registro da carta que lhe corresponda: aliás, em harmonia com o decidido no Recurso Especial n.º 512.398/SP, em 17 de fevereiro de 2004, relator Ministro Felix Fischer.

Com a arrematação, a propriedade adquirida se liberta dos vínculos anteriores, desatrela-se dos títulos dominiais pretéritos, dos quais não deriva e com os quais não mantém ligação, embora sujeita, por expressa disposição legal, aos riscos da evicção, à luz da norma extraída do artigo 447 do CC: assim, a propósito, posicionou-se o Conselho Superior da Magistratura, no dia 20 de setembro de 2012, ao julgar a Apelação Cível n.º 0018138-36.2011.8.26.0032, sob minha relatoria.

Pelo todo exposto, dou provimento à apelação para julgar improcedente a dúvida e determinar o registro da carta de arrematação.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça (D.J.E. de 25.02.2013 – SP)

CSM|SP: Registro de Imóveis – Escritura pública de venda e compra – Fracionamento do imóvel inocorrente – Dúvida improcedente – Recurso provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N° 0015049-41.2011.8.26.0408, da Comarca de OURINHOS, em que é apelante IDERALDO LUIS MIRANDA e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, com observação, para julgar a dúvida improcedente, de conformidade com o voto do Desembargador Relator, que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento os Desembargadores IVAN RICARDO GARISIO SARTORI, Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ GASPAR GONZAGA FRANCESCHINI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, CARLOS AUGUSTO DE SANTI RIBEIRO, Decano em exercício, SAMUEL ALVES DE MELO JUNIOR, ANTONIO JOSÉ SILVEIRA PAULILO e ANTONIO CARLOS TRISTÃO RIBEIRO, respectivamente, Presidentes das Seções de Direito Público, Privado e Criminal do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 13 de dezembro de 2012.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça

VOTO

REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de venda e compra – Fracionamento do imóvel inocorrente – Dúvida improcedente – Recurso provido.

O interessado, irresignado com a desqualificação da escritura pública apresentada para registro, requereu a suscitação de dúvida, providenciada pela Oficiala de Registro, que, ao justificar a recusa, ponderou: o ato pretendido mascara parcelamento irregular do solo (fls. 02/03).

Na sua manifestação, o interessado afirmou que apenas adquiriu a fração ideal pertencente aos vendedores, titulares do direito de propriedade objeto do negócio jurídico (cf. r. 4 da matrícula n.º 38.732), motivo pelo qual a dúvida é improcedente (fls. 09/11).

Após o parecer do Ministério Público (fls. 34/36), a dúvida foi julgada procedente (fls. 38/41), razão pela qual o interessado interpôs apelação, com reiteração de suas alegações anteriores (fls. 49/51).

Recebido o recurso (fls. 52), a Procuradoria Geral da Justiça propôs o provimento da apelação (fls. 57), enquanto o interessado regularizou a sua representação processual (fls. 58/60).

É o relatório.

A falta de impugnação – não apresentada, embora notificado o interessado (fls. 28/29) -, não impede o julgamento da dúvida (artigo 199 da Lei n.º 6.015/1973).

E a dúvida suscitada, na linha da manifestação da Procuradoria Geral da Justiça (fls. 57), é improcedente.

A escritura pública de venda e compra não importa fracionamento do bem imóvel descrito na matrícula n.º 38.732 do Registro de Imóveis e Anexos de Ourinhos/SP. Não mascara segregação, destaque, enfim, qualquer alteração substancial no imóvel.

O título, de fato, contempla apenas o deslocamento patrimonial subjetivo da parte ideal do bem imóvel pertencente aos alienantes; em outras palavras, somente modifica a titularidade do direito de propriedade que, de acordo com o r. 4 lançado na matrícula n.º 38.732, está em nome do vendedor, atualmente casado com a alienante (fls. 14/15, 18 e 30/32).

Assim sendo, descartada a transformação aventada, a fragmentação agitada pela Oficiala de Registro, sem qualquer relação com o negócio jurídico aperfeiçoado, descabe, in concreto, cogitar de parcelamento irregular do solo obstativo do ingresso da escritura pública de venda e compra no álbum imobiliário.

De todo modo, nada obstante o afastamento da pertinência da única exigência remanescente – a outra, relativa à exibição da certidão de casamento, foi atendida (fls. 02/03 e 18) -, a Oficiala de Registro, é certo, deverá respeitar a ordem de prioridade definida pelo Protocolo, diante da notícia, por ela transmitida em sua manifestação (fls. 02/03), de que outro título, contraditório com a escritura aqui examinada, restou, antes, prenotado.

Pelo exposto, dou provimento ao recurso, com observação, para julgar a dúvida improcedente.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça (D.J.E. de 25.02.2013 – SP)

CSM|SP: Registro de Imóveis – Escritura pública de compra e venda com descrição idêntica à contida na matrícula – Necessidade de aperfeiçoamento da descrição que não impede sua individualização – Princípio da Especialidade Objetiva atendido – Existência de registros anteriores baseados na mesma descrição – Ausência de prejuízo a terceiros – Princípio da Fé Pública – Recurso provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N° 0013406-84.2010.8.26.0278, da Comarca de ITAQUAQUECETUBA, em que é apelante CONSTRUTORA E EMPREENDIMENTOS MARINHO LTDA. e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS, CIVIL DE PESSOA JURÍDICA E CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS E DE INTERDIÇÕES E TUTELAS da referida Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Desembargador Relator, que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento os Desembargadores IVAN RICARDO GARISIO SARTORI, Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ GASPAR GONZAGA FRANCESCHINI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, CARLOS AUGUSTO DE SANTI RIBEIRO, Decano em exercício, SAMUEL ALVES DE MELO JUNIOR, ANTONIO JOSÉ SILVEIRA PAULILO e ANTONIO CARLOS TRISTÃO RIBEIRO, respectivamente, Presidentes das Seções de Direito Público, Privado e Criminal do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 13 de dezembro de 2012.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça

VOTO

REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de compra e venda com descrição idêntica à contida na matrícula – Necessidade de aperfeiçoamento da descrição que não impede sua individualização – Princípio da Especialidade Objetiva atendido – Existência de registros anteriores baseados na mesma descrição – Ausência de prejuízo a terceiros – Princípio da Fé Pública – Recurso provido.

Trata-se de apelação interposta contra r. sentença que reconheceu impossibilidade do registro de Escritura Pública de Compra e Venda referentemente ao imóvel constante da matrícula n. 31.796 do Registro de Imóveis de Poá, em razão da precariedade da descrição contida na matrícula e repetida naquela.

Sustenta a apelante a possibilidade do registro ante a presença dos requisitos legais incidentes na hipótese (fls. 44/47).

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 62/63).

É o relatório.

A descrição do imóvel contida na matrícula e praticamente repetida na Escritura Pública de Compra e Venda é a seguinte (fls. 11/12 e 13):

“Um terreno situado à Projetada Rua Marquesa, lotes 26 e 27 no Bairro de Aracaré, em perímetro urbano do distrito e município de Itaquaquecetuba-SP, desta comarca, medindo 20 metros de frente para Projetada Rua Marquesa, pelo lado direito confronta com terrenos de Joaquim Gonçalves Ferreira da Silva; pelo lado esquerdo confronta com José Dias Ferreira e nos fundos com herdeiros de Crispin Alves Pena (cadastro nº 444533485046400000), encerrando a área de área de 961,00 metros quadrados”.

Essa descrição, não obstante a necessidade de aperfeiçoamento a ser realizado por meio de retificação do registro imobiliário, não é absolutamente vaga, permitindo compreensão acerca da localização do bem e sua individualização perante outros.

Nessa ordem de ideias, há atendimento do Princípio da Especialidade Objetiva, contido no art. 176 da lei n. 6.015/73, porquanto possível compreensão da localização do imóvel com suas características fundamentais.

Além disso, o imóvel foi alienado como um todo, bem como já houve anteriores registros de transmissão da propriedade, que tiveram regular ingresso no fólio real.

Noutra quadra, o Princípio da Fé Pública estabelece presunção (relativa) de veracidade da matrícula e, por conseguinte, da validade da descrição nela contida.

Igualmente, não se cogita de prejuízos a terceiros, competindo transmissão da propriedade em conformidade ao negócio jurídico celebrado, inclusive como elemento de segurança jurídica.

Por fim, há precedente administrativo a respeito, como se observa do trecho do voto do Des. Ruy Camilo, na Ap. Civ. n. 909- 6/0, j. 21/10/2008, como segue:

Embora, efetivamente, a descrição do imóvel em questão necessite de aperfeiçoamento, no tocante à individuação do bem, à luz do disposto no art. 176, § 1º, inciso II, n. 3, letra a, da Lei n. 6.015/1973, não se pode deixar de considerar que não se está, no caso, diante de hipótese de descrição tabular absolutamente vaga, sem definição satisfatória no tocante às características do bem, capaz de impedir a correta identificação e localização deste, com possibilidade de prejuízo a terceiros.

Conforme consta da matrícula em discussão, trata-se de Um imóvel rural, denominado Barranco Vermelho, situado no município de Barrinha, desta comarca de Sertãozinho, com área de 48,40 ha. (quarenta e oito hectares e quarenta ares), com as seguintes divisas e confrontações: começa na parte mais estreita entre o Rio Mogi Guaçú e a Estrada de Ferro Paulista a uma medida de mais ou menos 6 quilômetros da estação férrea da Barrinha, caminhando-se para a estação de Martinho Prado, junto às terras de Florência Franco Barbosa, seguindo-se daí em direção à estação de Barrinha, fixando-se a divisa em linha reta entre a estrada de ferro e o rio Mogi Guaçú; contendo as seguintes benfeitorias duas casas de colonos, dois depósitos e um galpão e cinco mil metros de cercas; dito imóvel acha-se cadastrado no INCRA sob nº 4 118 0020 1015 (fls. 07).

À evidência, apesar de carecer de aperfeiçoamento, não há como não reconhecer que a descrição do imóvel contém a denominação do imóvel rural, a área e todas as confrontações deste, com pontos bem definidos e conhecidos que não deixam de configurar referência de amarração, valendo consignar que a adequação descritiva que se faz necessária já está em andamento com a promoção da retificação do registro imobiliário pelos Apelantes, noticiada nos autos.

Ademais, como ressaltado pelos Apelantes, desde a abertura da matrícula com essa mesma descrição, inúmeros atos de transmissão e oneração da propriedade tiveram ingresso no fólio real e, em especial, no ano de 2005, compromisso particular de venda e compra do bem, ao qual pretendem dar cumprimento com o registro da escritura ora apresentada, não havendo razão, agora, para que se obste este último ato. Por fim, cumpre anotar que, por intermédio do título levado a registro, haverá a transmissão da totalidade do imóvel, sem desmembramento ou modificação, situação que autoriza igualmente o acesso à tabua registral, considerando as já aludidas peculiaridades da descrição do bem constante da matrícula, como visto não totalmente precária.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça (D.J.E. de 25.02.2013 – SP)

CSM|SP: Registro Civil das Pessoas Naturais – Recurso interposto contra sentença que indeferiu a habilitação para o casamento entre pessoas do mesmo sexo – Orientação emanada em caráter definitivo pelo Supremo Tribunal Federal (ADI 4277), seguida pelo Superior Tribunal de Justiça (Resp. 1.183.378) – Impossibilidade de a via administrativa alterar a tendência sacramentada na via jurisdicional – Recurso provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N° 0011258-81.2012.8.26.0100, da Comarca da CAPITAL, em que são apelantes MARCIA OKUZI PAN E CAROLINA COSTA AZEVEDO.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso para determinar o prosseguimento do processo de conversão da união estável em casamento, salvo se por outro motivo estiverem as partes interessadas impedidas de contrair matrimônio, de conformidade com o voto do Desembargador Relator, que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento os Desembargadores IVAN RICARDO GARISIO SARTORI, Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ GASPAR GONZAGA FRANCESCHINI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, CARLOS AUGUSTO DE SANTI RIBEIRO, Decano em exercício, SAMUEL ALVES DE MELO JUNIOR, ANTONIO JOSÉ SILVEIRA PAULILO e ANTONIO CARLOS TRISTÃO RIBEIRO, respectivamente, Presidentes das Seções de Direito Público, Privado e Criminal do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 13 de dezembro de 2012.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça

VOTO

REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS – Recurso interposto contra sentença que indeferiu a habilitação para o casamento entre pessoas do mesmo sexo – Orientação emanada em caráter definitivo pelo Supremo Tribunal Federal (ADI 4277), seguida pelo Superior Tribunal de Justiça (Resp. 1.183.378) – Impossibilidade de a via administrativa alterar a tendência sacramentada na via jurisdicional – Recurso provido.

Trata-se de apelação, instruída com documentos (fls. 44/53), interposta contra a r sentença de fls. 39/42 que indeferiu o pedido de conversão de união estável em casamento.

Aduzem as apelantes que a conversão requerida encontra amparo em precedentes do Supremo Tribunal Federal e do Superior Tribunal de Justiça e no artigo 1.726, do Código Civil.

O Ministério Público, com o recebimento do recurso (fls. 56), reiterou seu parecer anterior, opinando, assim, contrariamente ao pedido das requerentes (fls. 37/38 e 57).

Enviados os autos ao Colendo Conselho Superior da Magistratura (fls. 60/61 e 62), a Procuradoria Geral de Justiça propôs o provimento do recurso (fls. 70/72).

É o relatório.

Embora não haja hierarquia entre cortes judiciárias, o Supremo Tribunal Federal tem por atribuição a guarda precípua da Constituição da República e o Superior Tribunal de Justiça a missão de unificar a interpretação do ordenamento em todo o Brasil.

Ambos decidiram ser possível o reconhecimento da proteção jurídica a conviventes do mesmo sexo. As ementas da ADI 4277-DF, 5.5.2011, relatoria do atual Presidente do STF, Ministro AYRES BRITO, são eloquentes:

“PROIBIÇÃO DE DISCRIMINAÇÃO DAS PESSOAS EM RAZÃO DO SEXO, SEJA NO PLANO DA DICOTOMIA HOMEM/ MULHER (GÊNERO), SEJA NO PLANO DA ORIENTAÇÃO SEXUAL DE CADA QUAL DELES. A PROIBIÇÃO DO PRECONCEITO COMO CAPÍTULO DO CONSTITUCIONALISMO FRATERNAL. HOMENAGEM AO PLURALISMO COMO VALOR SOCIOPOLÍTICO- CULTURAL. LIBERDADE PARA DISPOR DA PRÓPRIA SEXUALIDADE, INSERIDA NA CATEGORIA DOS DIREITOS FUNDAMENTAIS DO INDIVÍDUO, EXPRESSÃO QUE É DA AUTONOMIA DE VONTADE. DIREITO À INTIMIDADE E À VIDA PRIVADA. CLÁUSULA PÉTREA.

TRATAMENTO CONSTITUCIONAL DA INSTITUIÇÃO DA FAMÍLIA. RECONHECIMENTO DE QUE A CONSTITUIÇÃO FEDERAL NÃO EMPRESTA AO SUBSTANTIVO “FAMÍLIA” NENHUM SIGNIFICADO ORTODOXO OU DA PRÓPRIA TÉCNICA JURÍDICA. A FAMÍLIA COMO CATEGORIA SOCIO-CULTURAL E PRINCÍPIO ESPIRITUAL. DIREITO SUBJETIVO DE CONSTITUIR FAMÍLIA. INTERPRETAÇÃO NÃO-REDUCIONISTA.

UNIÃO ESTÁVEL. NORMAÇÃO CONSTITUCIONAL REFERIDA A HOMEM E MULHER, MAS APENAS PARA ESPECIAL PROTEÇÃO DESTA ÚLTIMA. FOCADO PROPÓSITO CONSTITUCIONAL DE ESTABELECER RELAÇÕES JURÍDICAS HORIZONTAIS OU SEM HIERARQUIA ENTRE AS DUAS TIPOLOGIAS DO GÊNERO HUMANO. IDENTIDADE CONSTITUCIONAL DOS CONCEITOS DE “ENTIDADE FAMILIAR” E “FAMÍLIA””.

Idêntica a clareza das ementas redigidas pelo Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, relator do REsp. 1.183.378-RS:

“DIREITO DE FAMÍLIA. CASAMENTO CIVIL ENTRE PESSOAS DO MESMO SEXO (HOMOAFETIVO). INTERPRETAÇÃO DOS ARTS. 1514, 1521, 1523, 1535 E 1565 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. INEXISTÊNCIA DE VEDAÇÃO EXPRESSA A QUE SE HABILITEM PARA O CASAMENTO PESSOAS DO MESMO SEXO. VEDAÇÃO IMPLÍCITA CONSTITUCIONALMENTE INACEITÁVEL. ORIENTAÇÃO PRINCIPIOLÓGICA CONFERIDA PELO STF NO JULGAMENTO DA ADPF 132/RJ E DA ADI N. 4277/DF.”

Observe-se que nesse julgado o Superior Tribunal de Justiça, respaldado nos princípios fincados na ADI 4277/DF, do STF, admitiu a habilitação direta para o casamento entre pessoas do mesmo sexo sem a necessidade do prévio reconhecimento da união estável.

A partir da sinalização das Cortes Superiores, inúmeras as decisões amparadas e fundamentadas nesses julgados. Inclusive em São Paulo. Se, na via administrativa, fosse alterada essa tendência, o Judiciário se veria invocado a decidir, agora na esfera jurisdicional, matéria já sacramentada nos Tribunais com jurisdição para todo o território nacional.

Como servos da Constituição – interpretada por aquele Colegiado que o pacto federativo encarregou guardá-la – os juízes e órgãos do Poder Judiciário não podem se afastar da orientação emanada em caráter definitivo pelo STF.

É por isso que, doravante, os dispositivos legais e Constitucionais relativos ao casamento e à união estável não podem mais ser interpretados à revelia da nova acepção jurídica que lhes deram o Supremo Tribunal Federal e o Superior Tribunal de Justiça.

Assim, a despeito das jurídicas razões contidas na fundamentada sentença e no r parecer do Ministério Público, o recurso merece acolhimento.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso para determinar o prosseguimento do processo de conversão da união estável em casamento, salvo se por outro motivo estiverem as partes interessadas impedidas de contrair matrimônio.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça (D.J.E. de 25.02.2013 – SP)

CSM|SP: Registro de Imóveis – escritura pública de inventário e partilha – nulidade da sentença – total falta de fundamentação – retorno à Corregedoria Permanente para nova decisão.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N° 0005790-53.2012.8.26.0451, da Comarca de PIRACICABA, em que são apelantes IZILDA DA PENHA LUIZ E OUTRAS e apelado o 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em acolher a preliminar arguida em apelação e declarar nula a sentença recorrida, com o retorno dos autos à Corregedoria Permanente para novo julgamento, de conformidade com o voto do Desembargador Relator, que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento os Desembargadores IVAN RICARDO GARISIO SARTORI, Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ GASPAR GONZAGA FRANCESCHINI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, CARLOS AUGUSTO DE SANTI RIBEIRO, Decano em exercício, SAMUEL ALVES DE MELO JUNIOR, ANTONIO JOSÉ SILVEIRA PAULILO e ANTONIO CARLOS TRISTÃO RIBEIRO, respectivamente, Presidentes das Seções de Direito Público, Privado e Criminal do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 13 de dezembro de 2012.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça

Voto

REGISTRO DE IMÓVEIS – escritura pública de inventário e partilha – nulidade da sentença – total falta de fundamentação – retorno à Corregedoria Permanente para nova decisão.

Trata-se de apelação interposta da sentença (fls. 91) que reconheceu a impossibilidade do registro de escritura pública de inventário e partilha envolvendo o imóvel objeto da matrícula 11.289, do 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Piracicaba. Sustentam os recorrentes a regularidade do título e a possibilidade de seu ingresso no fólio registral, considerando incabíveis as exigências formuladas pela Serventia Imobiliária (fls.93/103).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 115/117).

É o relatório.

A hipótese em julgamento cuida de registro de escritura pública de inventário e partilha, com a transmissão de propriedade relativa ao imóvel objeto da matrícula 11.289, do 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Piracicaba.

Insurgem-se os recorrentes sobre os óbices oposto pelo Oficial, e mantidos pelo Juiz Corregedor Permanente, sustentando a prevalência dos termos da partilha efetuada na escritura lavrada. Em preliminar, pedem o reconhecimento da nulidade da sentença.

Existe, realmente, grave falha na decisão prolatada pelo Juiz Corregedor Permanente, que a torna nula.

A sentença não conta com qualquer fundamentação e foi lançada de forma manuscrita, e quase inelegível, em apenas um parágrafo, que abaixo transcrevo:

“Vistos etc.

Acolho as razões trazidas pelo Sr. Oficial do Cartório competente, corroborando o parecer ministerial.

Em consequência, julgo procedente a dúvida suscitada.

P.R.I.” (fls. 91)

Esta não é a primeira vez que o MM Juiz procede desta forma, sendo que nas apelações 0022341-45-2011.8.26.0451 e 0001939-40.2011.8.26.0451 desta Egrégia Corregedoria, bem como em vários pareceres dos Juízes Assessores, já houve observação no sentido de que tivesse maior cuidado no julgamento das dúvidas e procedimentos administrativos a ele afetos.

Embora a providência venha a postergar a prestação da justiça, afetando a parte interessada, também é do interesse desta que haja regularidade na atuação jurisdicional, até mesmo para que possibilite a ampla defesa em eventual recurso.

Pelo exposto, acolho a preliminar arguida em apelação e declaro nula a sentença recorrida, com o retorno dos autos à Corregedoria Permanente para novo julgamento.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça (D.J.E. de 25.02.2013 – SP)

CSM|SP: Registro de Imóveis – Cédula Rural Hipotecária – nulidade da garantia prestada por terceiro – prazo máximo de três anos – impossibilidade do registro – Recurso não provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N° 0000553-75.2011.8.26.0062, da Comarca de BARIRI, em que é apelante BANCO DO BRASIL S/A e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Desembargador Relator, que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento os Desembargadores IVAN RICARDO GARISIO SARTORI, Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ GASPAR GONZAGA FRANCESCHINI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, CARLOS AUGUSTO DE SANTI RIBEIRO, Decano em exercício, SAMUEL ALVES DE MELO JUNIOR, ANTONIO JOSÉ SILVEIRA PAULILO e ANTONIO CARLOS TRISTÃO RIBEIRO, respectivamente, Presidentes das Seções de Direito Público, Privado e Criminal do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 13 de dezembro de 2012.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça e Relator

VOTO

REGISTRO DE IMÓVEIS – Cédula Rural Hipotecária – nulidade da garantia prestada por terceiro – prazo máximo de três anos – impossibilidade do registro – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta contra r. sentença que reconheceu impossibilidade do registro de Aditivo de Retificação e Ratificação à Cédula Real Pignoratícia e Hipotecária em virtude do reconhecimento de sua nulidade nos termos do art. 60, parágrafo 3º, do Decreto-lei n. 167/67.

Sustenta o apelante a validade do negócio jurídico representado pelo título, competindo seu registro.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

Por meio de termo aditivo ocorreu conversão de Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária em Cédula Rural Hipotecária emitida por pessoa física, bem como houve gravame por meio de hipoteca de imóvel da propriedade de terceiros.

O art. 60, parágrafo 3º, do Decreto-lei n. 167/67, dispõe:

Também são nulas quaisquer outras garantias, reais ou pessoais, salvo quando prestadas pelas pessoas físicas participantes da empresa emitente, por esta ou por outras pessoas jurídicas.

Portanto, por expressa disposição legal há nulidade da garantia prestada, obstando a realização do registro pretendido.

A Ministra Nancy Andrighi, do Superior Tribunal de Justiça, em seu voto-vista no RE n. 599.545 – SP (2003/0185048-4) fixou a aplicação do referido dispositivo legal à Cédula Rural Hipotecária, como se observa do seguinte extrato:

Nessa linha de entendimento, quando o § 3.°, do art. 60, do Decreto-Lei n.º 167/1967, dispõe que “Também são nulas quaisquer outras garantias, reais ou pessoais, salvo quando prestadas pelas pessoas físicas participantes da empresa emitente, por esta ou por outras pessoas jurídicas.”, essas disposições igualmente são aplicáveis às cédulas de crédito rural, tratadas genericamente no caput do artigo.

Por conseqüência, também para as cédulas de crédito rural emitidas por pessoas físicas e que já têm garantia real cedularmente constituída (v. art 9.º, do Decreto-Lei n.º 167/1967), são nulas quaisquer outras garantias, reais ou pessoais prestadas por pessoas físicas, porquanto essa é a regra geral prevista na primeira parte do 3.° do referido Decreto-Lei.

Em conclusão, nas cédulas de crédito rural emitidas por pessoas físicas e que já têm garantia real cedularmente constituída sob a forma de penhor (Cédula Rural Pignoratícia), hipoteca (Cédula Rural Hipotecária) ou ambos (Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária), são nulas quaisquer outras garantias, reais ou pessoais prestadas por pessoas físicas.

A norma legal em comento ao referir “quaisquer outras garantias” tem sentido amplo e não restritivo, abarcando a hipoteca.

Diante disso, inviável a interpretação pretendida nas razões recursais (aplicação apenas as Notas Promissórias Rurais e Duplicatas Rurais), compete aplicação também às Cédulas Rurais Hipotecárias.

A referência aos terceiros nos artigos 68 e 69 do Decreto-lei n. 167/67 deve ser interpretada em consonância ao permissivo legal constante do art. 60, parágrafo 3º, do mesmo diploma legal, ou seja, as pessoas físicas participantes da empresa emitente, por esta ou por outras pessoas jurídicas. Portanto, a interpretação/aplicação dessa norma legal não encerra quaisquer terceiros, apenas os referidos em suas disposições.

Há precedente do Conselho Superior da Magistratura nesse sentido, como se infere da seguinte ementa: Registro de Imóveis. Dúvida. Cédula rural pignoratícia e hipotecária emitida por pessoa natural. Garantia real prestada por terceiro. Nulidade. Inteligência do parágrafo 3º., do art. 60 do Decreto-lei 167/67. Precedentes do Colendo Superior Tribunal de Justiça e do Conselho Superior da Magistratura. Ingresso obstado. Recurso não provido (Ap. Civ. 990.10.256.408-8, 24/08/2010, Rel. Munhoz Soares).

Vale trazer à colação voto do Des. Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça à época, na ap. civ. n. 1.126-6/4, 30/06/2009 no Conselho Superior da Magistratura, conforme segue:

A jurisprudência deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, entretanto, se consolidou no sentido de que não é possível o registro de cédula rural pignoratícia, com penhor agrícola, que tenha prazo superior a três anos, que é o máximo previsto em lei.

(…)

Considerando, então, que o juízo de qualificação registrária não se pode apartar da lei – o que impõe o exame da legalidade, pelo registrador, dos aspectos formais do título -, forçoso negar registro ao título cuja apresentação extrínseca esteja em desajuste com os seus requisitos legais.

Outrossim, afirmação de prazo não excedente porque cinco anos é inferior à soma do triênio prorrogável por mais três anos, não se pode colher, sob pena de intelecção deturpada da norma legal que conduz a inutilidade das expressões “prazo” e “prorrogável” que a norma jurídica aponta, violando-se preceito básico de hermenêutica segundo o qual “a lei não contém palavras inúteis”.

Prazo é termo, limite temporal, intervalo temporal de curso linear “para que algum fato se dê dentro do trato de tempo, ou expirado o último momento” (Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado, T. 5, § 554.1, Ed. Bookseller, atualização de Vilson Rodrigues Alves, 1a ed., 2000, p. 239). Confira, ainda, entre outras, as lições de Henri Capitant (Introduction a L”Étude du Droit Civil – Notions Générales, Ed. ª Pedone, 1929, 50a ed., p. 369) e de Camille Soufflier, Vocabulaire de Droit ou Définition des termes usités dans l”étude du droit (Ed. Marcel Giard, 1926, 2a ed., p. 334).

Prorrogação de prazo é dilação, aumento ou ampliação de espaço temporal, e, por isso, “pressupõe prazo ou espaço de tempo, que não se extinguiu nem se findou…” (De Plácido e Silva, Vocabulário Jurídico, volumes III e IV, 2ª ed., Ed. Forense, 1990, p. 482).

Logo, o prazo define o trato de tempo; a prorrogação o estende. Assim, prazo subsiste por si, mas prorrogação – que o supõe – não.

Fixado, pois, na lei, prazo máximo (embora prorrogável) para o penhor agrícola (três anos), não há como confundir essa definição de trato temporal com aquela decorrente da soma desse prazo com o lapso de sua possível e eventual dilação temporal”.

Por todo o exposto, nego provimento ao recurso.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça e Relator (D.J.E. de 22.02.2013 – SP)

CSM|SP: Registro de Imóveis – Cessão da posição contratual de compromissos de compra e venda seguidos da celebração de contratos de compra e venda – possibilidade de alienação da propriedade mesmo diante do compromisso de compra e venda registrado – diversidade dos direitos reais a par do respeito ao direito real de aquisição pelo novo proprietário – Recurso provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N° 0000294-57.2010.8.26.0372 da Comarca de MONTE MOR, em que são apelantes ÁLVARO ROBERTO GINEFRA GONÇALVES E OUTROS e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS, CIVIL DE PESSOA JURÍDICA E CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS E DE INTERDIÇÕES E TUTELAS da referida Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida e determinar o ingresso de todos os títulos apresentados, de conformidade com o voto do Desembargador Relator, que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento os Desembargadores IVAN RICARDO GARISIO SARTORI, Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ GASPAR GONZAGA FRANCESCHINI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, CARLOS AUGUSTO DE SANTI RIBEIRO, Decano em exercício, SAMUEL ALVES DE MELO JUNIOR, ANTONIO JOSÉ SILVEIRA PAULILO e ANTONIO CARLOS TRISTÃO RIBEIRO, respectivamente, Presidentes das Seções de Direito Público, Privado e Criminal do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 13 de dezembro de 2012.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça e Relator

VOTO

REGISTRO DE IMÓVEIS – Cessão da posição contratual de compromissos de compra e venda seguidos da celebração de contratos de compra e venda – possibilidade de alienação da propriedade mesmo diante do compromisso de compra e venda registrado – diversidade dos direitos reais a par do respeito ao direito real de aquisição pelo novo proprietário – Recurso provido.

Trata-se de apelação interposta contra r. sentença que reconheceu impossibilidade do registro de compromissos de compra e venda em razão do princípio da disponibilidade.

Sustentam os apelantes a possibilidade do registro por conformes aos atos de transmissão realizados (a fls. 162/175).

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso (a fls. 190/194).

É o relatório.

A presente dúvida envolve o registro de cinco títulos relativamente ao imóvel matriculado sob o nº. 12.331.

Como consta da matrícula, o imóvel é da propriedade dos Srs. Celestino Leite Guedes e Lydia Barbieri. Houve ainda o registro do compromisso de compra e venda dos proprietários à empresa B. V. Loteamentos Imobiliários Ltda e a cessão desse direito da referida empresa ao Sr. Álvaro Roberto Ginefra Gonçalves (a fls. 07).

O primeiro título apresentado encerra o registro da cessão de compromisso de compra e venda do Sr. Álvaro aos senhores Antonio Leite Guedes e Albertina Dias Leite Guedes, no qual foi convencionado a necessidade da anuência da empresa BG Imóveis e Empreendimentos Ltda., posteriormente, houve retificação e ratificação por novo instrumento particular para excluir a necessidade da referida anuência (a fls. 21/26).

O segundo título trata da cessão de compromisso de compra e venda dos Srs. Antonio Leite Guedes e Albertina Dias Leite Guedes aos senhores Edilene Aparecida Betarelli e Wanderley Lopes Ramalho, no qual também foi convencionado a necessidade da anuência da empresa BG Imóveis e Empreendimentos Ltda, posteriormente, igualmente, houve retificação e ratificação por novo instrumento particular para excluir a necessidade da referida anuência (a fls. 52/59).

O terceiro título formaliza a compra e venda, mediante escritura pública, dos Srs. Celestino Leite Guedes e Lydia Barbieri aos Srs. Edilene Aparecida Betarelli e Wanderley Lopes Ramalho (a fls. 71/72).

O quarto título envolve a compra e venda, mediante escritura pública, dos Srs. Edilene Aparecida Betarelli e Wanderley Lopes Ramalho ao Sr. Valdir Betarelli (a fls. 90).

O quinto e último título apresentado versa sobre a compra e venda, mediante escritura pública, dos Srs. Valdir Betarelli e Elizete Celestina da Silva Betarelli ao Sr. Rogério leite Guedes (a fls. 99).

A MM Juíza Corregedora decidiu pelo ingresso no fólio real das cessões de compromisso de compra e venda (primeiro e segundo título) compreendendo desnecessárias as anuências em razão da extinção das empresas, indeferindo o acesso dos demais títulos ante a nulidade das alienações em razão das transmissões anteriores (a fls. 155/159).

Os dois primeiros títulos são idênticos, utilizam o mesmo formulário, encerrando cessão da posição contratual de compromissos de compra e venda mediante pagamento a vista com declaração de quitação e com expressa anuência da empresa BG Imóveis e Empreendimentos Ltda que os firmou (a fls. 21/23 e 52/54).

Nestes termos, considerando a ausência de outras cessões dos direitos de promitente comprador, absolutamente irrelevante o conteúdo dos outros dois contratos de retificação e ratificação das cessões de compromisso buscando afastar a necessidade de anuência, porquanto não houve nova cessão da posição contratual relativamente ao compromisso de compra e venda, mas sim contratos de compra e venda.

Diante disso, ainda que por outro fundamento, era mesmo o caso do ingresso das cessões de compromisso de compra e venda no registro imobiliário.

Ainda que isso não tenha sido explicitado, relativamente aos contratos de compra e venda a decisão da MM Juíza Corregedora Permanente seguiu a compreensão de Orlando Gomes no sentido da limitação do poder de disposição do proprietário em decorrência do direito real formado em decorrência do registro do compromisso de compra e venda. É o entendimento do renomado Professor:

O direito realsui generis do compromissário reduz-se, verdadeiramente, à simples limitação do poder de disposição do proprietário que o constitui. Uma vez registrado proibido fica de alienar o bem, e, se o fizer, o compromissário ou promitentecomprador, sendo titular de um direito com seqüela, pode reivindicar a propriedade do imóvel, tanto que execute o contrato de compromisso, exigindo o cumprimento da obrigação contraída pelo promitente-vendedor (Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 246).

Essa visão, em verdade, afora a questão da forma, acaba por equiparar o compromisso de compra e venda ao contrato de compra e venda quanto aos efeitos jurídicos.

Entretanto, o art. 1.245, parágrafo 1º, do Código Civil tem a seguinte redação:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Ora, o compromisso de compra e venda registrado, afora a exceção contida no art. 27, parágrafo 6º, da Lei n. 6.766/79 e que não foi referida neste processo administrativo, não é título translativo da propriedade, se o fosse, não seria necessário seu cumprimento de forma voluntária por meio da celebração do contrato de compra e venda ou por meio de sentença de adjudicação compulsória.

Nestes termos, o promitente-vendedor permanece titular da situação jurídica de proprietário, a qual coexiste com o direito real decorrente do registro do compromisso, podendo transferi-la.

Conforme Paulo Nader, o registro da promessa autoriza o promitente comprador a opor o seu direito contra quem adquiriu o imóvel posteriormente, mas não impede a efetivação de venda superveniente, nem o seu registro (Curso de direito civil: direito das coisas. Rio de Janeiro: Forense, 2010, p. 412).

Nessa ordem de ideias, o compromisso de compra e venda não resulta na transmissão da propriedade, sendo necessário celebrar o contrato de compra e venda, a par do esvaziamento deste em virtude do fato de todos os seus efeitos, normalmente, são antecipados pelo compromisso de compra e venda.

Havendo registro do compromisso de compra e venda surge o direito real de aquisição oponível ao promitente-vendedor ou seu sucessor, ou seja, o titular da propriedade, porquanto, seguindo a estrutura dos direitos reais, o direito real do promitente comprador adere à coisa, no caso o bem imóvel.

O art. 1.418 do Código Civil tem a seguinte redação:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Ora, os terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos são os que, após o registro do compromisso de compra e venda, adquiriram a propriedade do bem gravada com o direito real de aquisição decorrente do registro do compromisso de compra e venda.

Desse modo, há distinção entre os direitos reais decorrentes do compromisso de compra e venda e da propriedade.

Enfim, respeitados os entendimentos em contrário, é possível ao proprietário, mesmo com compromisso de compra e venda registrado, alienar a propriedade – não há que se falar em nulidade da transferência da propriedade.

Assim, é viável a transmissão da propriedade, todavia, o adquirente da propriedade deverá respeitar o direito real de aquisição do promitente comprador que tenha anterior registro do compromisso de compra e venda, ou seja, deverá transferir a propriedade a este (titular do direito real de aquisição).

Na especificidade do caso em julgamento, a sequência de contratos de compra e venda da propriedade, realizados por meio de instrumento público, demonstra o fato dos proprietários Celestino e Lydia venderam a propriedade a Edilene e Wanderley, seguindo-se da venda destes para Valdir e, por fim, deste e sua esposa para Rogério.

Note-se que os proprietários venderam o imóvel para os últimos titulares dos direitos atinentes ao compromisso de compra e venda, apesar deste último não estar registrado.

Nestes temos, respeitado o princípio da continuidade, deve ser admitido o ingresso os títulos pertinentes às três compras e vendas por meio das quais houve a formação dos títulos para aquisição da propriedade, dependentes do modus adquirendi.

Pelo exposto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida e determinar o ingresso de todos os títulos apresentados.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça e Relator (D.J.E. de 22.02.2013 – SP)